第一章总论1.1概述1.1.1项目名称********城中村拆迁改造项目1.1.2项目建设单位建设单位：********投资开发有限责任公司联系电话：1.1.3可行性研究报告编制单位1.3可行性研究报告编制的目的与依据1.3.1可行性研究报告编制目的1、在对项目开展环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，分析项目必要性。2、对项目的可行性与实施计划提出初步意见。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开展实施的可行方式。4、对项目周围环境现状进行分析，提出环境保护方案。5、对节能方案进行分析，提出节能建议。6、对项目决策及其实施的优化提出建议。1.3.2可行性研究报告研究的依据1、《中华人民共和国城市规划法》。2、《中华人民共和国土地管理法》。3、关于可研报告编制内容和深度的有关规定要求。4、《城市居住区规划设计规范》。5、《城市居住区公共服务设施设置规定》。6、建设项目经济评价方法与参数（第三版）。7、《山东省城市房屋拆迁管理条例》。8、********城市国民经济和社会发展“十一五”规划。9、《********城市城市总体规划》。10、********政发〔2007〕8号文件。11、《********城市人民政府关于加强********城市城市规划区村（居）民宅基地管理的意见》。12、项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据。13、项目承办单位委托编制本项目可研报告的委托书。1.4项目概况1.4.1项目情况介绍本项目为********城中村拆迁改造项目，********城市区规划新四环以内，********城中村改造涉及******等8个乡镇办事处，共计116个村庄，涉及村（居）民34033户，人口116171人。涉及的村庄土地总面积49438.5亩，其中村庄住宅占地24707.9亩，村内其他用地19833.1亩，村外其他用地4897.5亩，住宅建筑面积8193577.9平方米。整个改造工程计划三年内全部完成。1.4.2项目规模与目标因为此次拆迁改造范围广，涉及******等8个乡镇办事处，116个村庄。拆迁区域土地，将通过整治发展成为熟地，由市土地管理部门统一通过招标、拍卖或挂牌等方式出让。为妥善安置拆迁户，将采取就近安置原则，建设安置房源,让拆迁群众安居乐业，改善********城市的城市面貌。1.4.3安置房周围环境与设施********安泰城乡投资开发有限责任公司将广泛认真听取各方意见建议，方便群众生活，拆迁安置房源将按原住址就近安置，且考虑影响群众生活的各方因素来规划选址。已选定的安置区域以居民区为主，周围无重型污染企业，环境状况良好，在城市规划区范围内，所以可依托城市供电、供水、供暖等公共设施，配套条件较好。1.4.4项目投入资金及效益情况本项目总投资1644976.32万元，其中，拆迁补偿费用1475130.8万元，拆迁补助费6554.86万元，临时安置费12290.37万元，拆迁委托费29879.52万元，不可预见费76192.78万元，支付银行贷款利息44928万元。通过拆迁后的熟地出让将取得收入2342202万元，利润总额543811.44万元，利税总额达673803.66万元，投资收益率为33.06%，投资利税率为40.96%。1.4.5项目开发建设优势1、政策优势。本项目为城中村改造，有利于********城市城市形象的提高及国有土地资源的整合，有强有力的政策支持。2、规划优势。根据********城市城市总体规划，本项目中拆迁及安置房源均处于城市规划区范围内，市政配套设施优良。3、运作优势。由城中村改造及房地产开发策划方面的专家等具备经验的人士参与本项目运作。4、社会效益。本项目具有显著的社会效益，促进********城市城市化发展进程，为打造“运河古都、江北水城”的魅力********城做出重要贡献。1.5主要经济技术指标本项目主要经济技术指标见附表1-1：附表1-1：序号项目名称数量1改造村庄数：116个2改造户数：34033户3安置人口116171人4拆迁建筑面积：8193577.90M25改造规划占地面积：49438.50亩6总投资1644976.32万元其中：拆迁补偿1475130.80万元搬迁补助费6554.86万元临时安置费12290.37万元拆迁委托费29879.52万元不可预见费76192.78万元银行贷款44928.00万元第二章项目开展环境分析2.1********城中村分析改革开放以来，随着我国工业化、城镇化的快速推进，在许多城市中形成了一些已经位于规划区内、周围被城市已建设用地包围，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的农村居民点