工业用地开发模式研究引子——项目概况：项目用地位于邢台高新区，总占地160亩，土地性质为工业用地，政府低价出让，出让地价为3万/亩，市场地价约为30万/亩。开发用地整体前提假设：将开发用地用道路网线分割成大小统一N块。项目整体容积率为0.5，总建筑面积53360平米。模式一：一次性自主开发模式一次性自主开发模式中保证1:2的投入产出比，其中条件假设如下：直接成本为A，厂房销售售价为：B，需要满足B=2A，x为间接成本所占售价的比例，y为利润率。由等式B=2A得出x+y=50%。项目整体测算：土地按照市场价计算，土地成本为：25*160=4000万；售价由已经确定的市场价为2500元/米，因此直接成本总计为1250元/米，直接总成本为：每平米土地成本为375元/平米每平米建安费用：1250-375=875元/平米。根据实际情况就间接成本比例与利润率进行分配。模式二：土地出租获利条件假设：土地成本L，基础设施配套P，总体成本投入为CC=L+P，按照10%的银行利率计算，每年最少获益：10%*C，每亩地租金为：C/1600项目整体测算：出租土地进行围挡、道路网的铺设土地投入：4800万；围挡：200*1400（长）=2800；道路网：200*8（宽）*700（长）=112；总计投入：4800+28+112=4940按照10%年利息计算，每年494万；所以租金不小于494/160=3.1万，实际附带基础配套的土地租金为3~5万元/亩，按照4万/亩计算，每年租金收入为640万，静态投资回收期为4940/640=7.7年。模式三：合作建设——定制该模式可以采取合资公司形式进行，我方以土地形式入股合资公司，合作方以现金形式入股合资公司，进行建设。假设租金为单位地块每年2万；单位地块投入：2500*1300=325万；回收年份：325/2=15年模式四：自建出租，滚动开发厂房建成后出租，厂房每完成一个招租，进行下一个单位地块厂房建设；依照土地分块数量的不同，单块土地建筑面积有所差别，租金为150元/年·平米。制约因素有开发周期与开发节奏，土地分块数量等模式五：土地出让，快速变现在周边市场环境不甚理想，区域政策不甚明朗的情况下，可以采用增加相应配套等方法，直接出让土地，实现快速变现。具体出让价格初步定为40万/亩，不一定整体一起出让，可以分块出让。模式六：销售抵开发，保证物业持有模式采取厂房出租与厂房销售并行。厂房出租：每单位厂房租金150元/年·平米，首次一次性收取3年租金，共计：150*3=450厂房销售：一套资金收入为2500，其中利润暂定25%，约为625，间接成本为25%，为625，。因此利用销售获利填补所出租厂房的投入，条件假设：厂房出租数量为R，厂房销售数量为S，因此可以满足如下等式：625S+150*3*R>(1250+625)R最后得出S>2.28R，所以销售两套以上（不含两套），出租一套，才能填补整体项目投入。模式七：土地形式投资入股评估土地价值，以土地形式入股企业，依据之前价值评估计算比例，进行分红。收益：模式收益来源收益自主开发正常的销售收入，正常开发为3年3000*（销售面积）土地出租收益来源为土地租金，以2万/亩计算，一次性缴付3年租金960,0,0,320,320……合作建设租金收入厂房出租厂房租金收入795万/年土地转让40万/亩，投资入股后期的分红等租售混合租金；厂房销售租售比为2:1，后期持有33000资产以及长久租金收入思考：地块分区的多少有待商榷，应该找到每个模型相对应的边际分配点，部分模型可能不存在土地分割的考虑。整体统一的区块划分假设容易产生思路的局限以及后期项目获利计算的局限。最后的混合模式中对于综合费用的考虑没有包含其中。数据有待商榷。现有的实际市场数据如下：拥有配套的土地租金：3-5万/亩；厂房销售价格：2000-2500元/平米；厂房租金：150-180元/平米。……