云南城投35.5亿开发昆明城中村改造项目http://www.ynjjrb.com发布时间2010-03-1215:25:49星期五来源：《云南经济日报》云南城投“大手笔”介入昆明市城中村改造项目。3月5日晚间，云南城投发布公告称，公司启动数个昆明城中村改造项目，涉及金额超过35.5亿元。同时，公司携手云南地产大鳄俊发，以现金方式出资成立云南俊发宝云有限责任公司(暂定名)，对盘龙区宝云社区范围内的城中村项目进行合作。启动数个城中村改造云南城投发布公告称，公司获取盘龙区3个旧城改造项目，涉及8个自然村和社区，总占地规模超过2700亩。旧城改造项目之一的上坝片区，该项目位于盘龙区北部山水新城范围，涉及上坝村、回龙村及竹园村3个小组，占地面积790亩。根据初步测算，上坝片区“城中村”改造项目拆迁改造总投资约为12.5亿元。旧城改造项目之二的宝云社区，公司将与俊发地产共同出资成立云南俊发宝云有限责任公司，对盘龙区宝云社区范围内的城中村项目进行合作。新成立的合资公司注册资本为人民币1亿元，其中，公司出资4000万元,占注册资本的40%，俊发地产公司出资6000万元，占注册资本的60%，双方均以现金形式出资。但由于公司并未公布更为详细的数据，该社区旧改规模还将有待进一步明确。旧城改造项目之三的中坝村区域，该项目涉及雨树村、中坝村、张家寺村和郑家村共4个村落，项目总用地规模约1920亩，土地开发整理总投资约23亿元。其中，征地成本约6亿元，拆迁补偿成本约12亿元，“三通一平”整理成本约2亿元，不可预见费用约3亿元。对于中坝村区域改造项目，公司拟与昆明市盘龙区建设投资有限公司合资成立公司，公司出现金2250万元，占注册资本75%，盘龙建投以现金及实物出资750万元，占注册资本的25％。项目公司成立后，为加快项目进度，公司将向项目公司投入3亿元的前期经费，用于拆迁及回迁房建设的前期启动。云南城投表示，本项目是受政府委托对旧城及城中村进行改造，涉及垫资完成拆迁、征地、安置等一系列工作。该工作完成后，土地由政府按城中村改造相关政策统一进行招拍挂。云南城投还表示，城中村改造是昆明市当前城市改造建设的首要工作任务，现昆明市社会资本参与城中村改造主要采取土地开发一、二级市场连动运作的模式，在近几年内，城中村改造所收储的土地是昆明市土地供应的主要来源，因此，公司必须积极参与到城中村改造项目中。旧城改造项目获取远超预期作为公司三大主业之一的旧城改造项目获取加速，明显超出了市场预期。第一创业研发中心陈晓波分析，公司获取的盘龙区3个旧城改造项目，涉及8个自然村和社区，总占地规模超过2700亩，按照平均容积率2.0测算，建面达到361万平米，权益储备增加255.万平米，较原有储备暴增163%，使得公司总储备达到411万平米。“项目获取时间以及规模远超市场预期。”陈晓波表示。他分析预计，公司上坝片区改造项目如果按2.0容积率测算，公司将获得权益储备建面约63.19万平米，按未来售价约5000元/平米计算，将总计给公司贡献净利润约4.7亿元。中坝村区域，按2.0容积率测算，公司新增权益土地储备192万平米，预计该项目可为公司贡献净利润约14.4亿元。在获得收益可期的情况下，上述项目投入资金偏大，是否将导致公司资金链趋于紧张？根据公司2009年3季报显示，公司账面现金约34亿元，但存在扣除预收账款后的短期负债近20亿元，而滇池一级开发的成本迟迟未收回且仍在不断投入，以及近期获取了2幅土地储备尚有超过5亿元需要支付，公司资金链显然已经趋于紧张。加上上述公布的3个旧改项目，总拆迁、平整投资预计将超过40亿。不过，为解决公司资金紧张的困难，公司将直接向控股股东云南省城市建设投资有限公司借款不超过15亿元，同时控股股东还提供连带责任担保向中国银行省分行和兴业银行昆明支行分别申请100亿和80亿的信贷额度。陈晓波指出，预计公司180亿元信贷额度获批的概率非常大，这很好地奠定了上市公司后期仍将超常规发展的基石。而对于担忧上述项目拆迁和平整完毕之后的净地将进入招拍挂程序，存在公司不能顺利摘牌的风险，陈晓波认为，事实上根据全国目前旧改的通行做法，一级开发商获得项目的一、二级联动基本上是可以确定的。资料显示，一级开发是云南城投的最大亮点，2008年5月，公司取得了昆明环湖东路沿线4.18万亩的土地一级开发，委托期限为2008年—2013年，公司将取得土地出让收益的50%，云南城投定向增发募资近20亿用于该项目。长城证券房地产行业分析师黄清林认为，土地一级开发业务是公司未来5—7年业绩的主要来源，目前公司已与万科、中海、招商等地产公司分别成立合资公司，拟参与二级开发，后续不排除公司独自进行二级开发的可能。如今，公