第6章房地产投资项目财务分析不完全懂得会计和财务管理工作的经营者，就好比是一个投篮而不得分的球手。——罗伯特.希金斯6.1房地产投资项目财务分析概述6.1.2财务报表分析的作用6.1.2财务报表分析的作用根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发项目经济评价的一般程序为：第8章房地产开发项目财务评价6.2房地产投资项目的基本财务报表6.2房地产投资项目的基本财务报表6.2房地产投资项目财务分析基本报表序号（2）资本金现金流量表资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。序号（3）投资者各方现金流量表该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。其表格形式见下表6-3。序号1）资金来源与运用表的含义资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。序号2）与一般建设项目的不同在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。（1）出售项目资金来源与运用表（2）出租和自营项目的资金来源与运用表序号序号6.2.3利润表6.2房地产投资项目的基本财务报表序号序号序号6.2房地产投资项目的基本财务报表基本财务报表6.2房地产投资项目的基本财务报表财务指标分析建立一系列财务指标，全面描述企业的盈利能力（Profitability）、资产流动性（Liquidity）、资产使用效率（AssetTurnover）和负债能力（BorrowingCapacity）、价值创造（ValueAdded）、盈利和市场表现（Earnings&MarketPerformance）和现金能力（CashFlowGeneration）;并将这些财务指标与企业历史上的财务指标、与行业的平均数和行业的先进企业的相关指标进行对比;最后综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状况。6.3传统的财务指标分析序号2.财务比率财务比率一般用于所投资物业相互间的比较。较为常用的财务比率有营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率。营业比率：它是项目的经营支出占实际总收入的百分比。序号6.3传统的财务指标分析6.3传统的财务指标分析序号6.3传统的财务指标分析序号6.3传统的财务指标分析序号6.3传统的财务指标分析序号6.3传统的财务指标分析传统财务分析方法的不足忽略了整个持有期内所有的预期的现金流量，而仅仅集中在经营期的第1年，最多也是前面几年的经营情况。未考虑投资期末处理（即销售）物业所带来的现金流量。对于有些物业投资来说，期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有更大的比重。忽略了净现金流量的时间问题。发展趋势投资分析的合理化的趋势就是，项目的投资收益要作数量、质量和时间三方面的修正。一般情况下，投资者会综合考虑各种经验分析值以及项目的净现值和内部收益率等指标之后，再做决策。6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4.2各财务分析指标与报表的关系分析内容序号6.4.3各财务分析指标的计算6.4.3各财务分析指标的计算6.4.3各财务分析指标的计算6.4.3各财务分析指标的计算6.4.3各财务分析指标的计算摊销6.4.3各财务分析指标的计算6.4.3各财务分析指标的计算6.4.3各财务分析指标的计算6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析净现值（NPV）6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.4现代的财务指标分析6.5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例6.5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例项目6.5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例序号6.5房地产投资项目财务分析的应用——某房地产开发项目财务分析事例6.5房地产投资项目财务分析的