土地使用权价格评估的收益法某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）年总收益=120*12*24000*（1-8%）=31795200（元）年总费用=31795200*（2.5%+18%）+4800*24000*（1.5%+0.2%）=8476416（元）房地产纯收益=31795200-8476416=23318784（元）建筑物年折旧费=4800*24000/48=2400000（元）建筑物现值=4800*24000-2400000*2=110400000（元）建筑物纯收益=110400000*（10%+1÷46*100%）=13440000（元）土地纯收益=23318784-13440000=18355200（元）土地总价=18355200*（P/A,8%,46）=222784566（元）土地单价=222784566÷6000=37131土地使用权价格评估的成本法（1）土地的取得费用=42.2元/平方米（2）土地开发费为：50元/平方米（3）税费为49.1元/平方米（4）投资利息=（42.2+50+49.1）×0.915%×24÷2=15.5元/平方米（5）资金利润=（42.2+50+49.1）×10%=14.1元/平方米（6）土地成本=42.2+50+49.1+15.5+14.1=170.9元/平方米（7）土地所有权收益=170.9×15%=25.6元/平方米（8）土地价格=（170.9+25.6）×150000=29475000元（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3）计算利润：270×10％＝27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。土地使用权价格评估的假设开发法楼价＝5000×9000＝4500万元建筑费＝3000×5000＝1500万元专业费＝15000000×10％＝150万元销售管理费＝4500万×2.5％＝112.5万元税费＝4500万×6.5％＝292.5万元利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×利润率＝（地价＋1650万）×10％=0.1地价+165万利息＝（地价＋1650万）×6％=0.06地价+99万地价＝4500－1650－112.5－292.5－0.1×地价－165－0.06×地价－99万地价＝2181万÷1.16＝1880.1724万（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2）计算楼价：楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元）（3）计算建筑费和专业费建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元）专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000（元）（4）计算销售费用和税费销售费用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元）销售税费＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元）（5）计算利润利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价+16,500,000）×10％（6）计算利息利息