编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES13页第PAGE\*MERGEFORMAT13页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT13页投资性房地产评估朱宝全目录一、投资性房地产评估的背景二、理解会计准绳下投资性房地产的定义三、案例分析四、不同会计准绳下投资性房地产的评估五、投资性房地产评估实务当中的问题讨论一、投资性房地产评估的背景投资性房地产成为评估业务的缘由（一）会计准绳的变化随着经济的发展和投资观念的改变，很多发达国家的企业将房地产作为一种投资手段，曾经是非常普遍的经济现象。近年来，这类投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计准绳趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日发布的会计准绳第3号《投资性房地产》，借鉴了《国际会计准绳第40号——投资性房地产》中的相关规定并在无限度运用公允价值等方面进行了创新。CAS准绳的要点：投资性房地产需在报表中单独列示；在公允价值计量模式下，投资性房地产在会计期末应以公允价值在其财务报告中反映。公允价值的确定方式在国际会计准绳中，“公允价值”是指在一项公平交易中，熟悉情况的双方进行资产交换的金额。在中国会计准绳中，“公允价值”是指在一项公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。从两者的定义上来看，没有本质的区别。如何确定投资性房地产公允价值成为采用公允价值计量的企业首先要解决的问题。借助于作为独立第三方的评估师的工作成果是国际上流行的做法，同样成为大部分企业及会计师的首选。因而，我们说，会计准绳的变化为评估行业带来了新的机遇。二、理解会计准绳下投资性房地产的定义（一）在IAS或HKAS下投资性房地产的定义为赚取租金或本钱增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产该当能够单独计量和出售。次要包括：为长时间本钱增值而持有的土地，不包括正常经营中为短期出售而持有的土地；尚未确定未来用途的土地；主体具有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；及预备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物。（二）在CAS下投资性房地产的定义为赚取租金或本钱增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产该当能够单独计量和出售。次要包括：已出租的土地使用权持有并预备增值后转让的土地使用权；及已出租的建筑物根据《〈企业会计准绳第3号──投资性房地产〉运用指南》：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业具有产权的建筑物。三、案例分析（一）案例简介及次要工作流程我们拔取过往的一个案例作为引子，和大家共同探讨投资性房地产评估过程中的关键事项。案例简介：某H股公司，为基建行业大型国有企业。具有物业数量较多，达2000多项，其中投资性房地产约20项，分布在中国内地多个省会城市和香港。评估目的：满足财务报告HKAS下投资性房地产公允价值的披露需求。次要流程：（二）评估范围的确定在本案中，投资性房地产范围的确定经历了漫长的过程。作为一个新兴事物，客户本身对会计准绳的理解还远没有达到理想的水平，因而理论上本应由客户本人根据的投资性房地产范围变成由会计师协助完成。会计师根据本人对准绳的理解很快确定了一个投资性房地产清单并同时提交客户和评估师。但当客户看到那个长长的清单后，直接的反应就是不能接受。客户认为，很多房产尽管目前正在出租但只是一个临时或短期的行为，客户持有该项资产的毕竟目的并不是赚取租金或本钱增值。会计师认为，他们只是严厉地按照准绳的规定进行了识别。经过一番博弈，最初确定的范围清单有所修正，次要为一些位于发达城市（包括上海、北京、广州和香港）且全部或绝大部分曾经出租的写字楼或办公单元。范围确定过程中的评估师心得：在这个过程中，会计师和客户各有本人的判断，作为评估师，我们本身是被动的，没有太多的发言权，但因我们必须参与其中，因而也就有必要了解他们各自坚持的理由，即了解问题产生的缘由。如前所述，客户是一个基建行业的公众公司，如果持有大量的投资性房地产，表象看来似乎会有“不务正业”之嫌，且因后续年度均需求评估将势必添加“麻烦”；而会计师由于职责所在，有责任和义务根据准绳的规定判断企业的分类是否合理。因而，评估师本身必须了解甚至是熟悉会计准绳的相关规定。（三）评估基准、方法和假设相对于范围确定的复杂性，在评估基准、方法和假设的沟通方面较为顺利。由于目前的评估基准为Marketvalue（市值），而会计准绳需求的是Fairvalue（公允价值），针对上述特定的投资性物业，市场价值就是