恒盛三汊河项目营销策略大纲2010年南京易居思考于长江之畔项目认知素描市场分析研判产品定位建议客户定位研判项目核心梳理营销推广策略销售落地执行PARTONE项目总体认知区域地段品牌认知产品认知项目认知总结PARTTWO2000年以来，南京城市经济高速增长，年均增长率达到16.54%，与此相对应的带来房地产市场的高速发展和未来住房需求向改善型需求为主转换。南京土地市场热度依旧土地供需规模扩大，土地的需求依然十分旺盛07-10年全国房屋销售价格指数政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成，房地产进入盘整期。时间2008年编号分布格局广泛化高端项目基本上依地段、资源而生。随着传统核心地段、优质资源区域土地的稀缺，高段项目将会更多的出现在新兴区域。分布格局由市中心向新区扩展，居住格局由“单中心”向“多中心”改变。与南京城市规划版图的扩宽和市政基建力度的加大密不可分，预测这种趋势将更加明显。核心价值多元化高端住宅占有城市资源的类型丰富，从区位地段、生活配套，生态环境、景观资源，到产品创新、装修标准、配套服务、综合素质等，核心价值更趋多元化，在产品和服务以及营销方面竞争日益激烈。数据来源：CRIC2009产品特征\120-180M2舒适三四房是成交主力，200M2以上复式和大平层需求增多产品特征：高端住宅总价纷纷超过200万未来供应\未来潜在供应量超过200万M2，河西与城北的潜在大盘供应将带来直接威胁2627南京已进入全国十座千万级年销售量城市行列，同时主城区销售均价已占据高位；国家严厉调控房价，二套房5成首付1.1倍利率，严重打击市场信心；宏观市场投资信心丧失，观望心态浓厚，成交量迅速下跌；中低端物业市场将遭受更大冲击，高端物业相对影响较小；城北滨江板块由于近期一直无新房源可售，供不应求态势相对明显。主城高端物业分析—项目筛选南京国际广场集国际高端购物中心、甲级写字楼、顶级豪宅和景观公寓为一体。NIC国际购物中心聘请具备丰富商业地产管理经验的华夏柏欣（TCBL)经营管理顾问有限公司管理案例研究一：南京国际广场（户型配比）案例研究二：长江路九号（项目卖点）案例研究二：长江路九号（户型配比）案例研究二：长江路九号（销售分析）锋尚国际公寓——“零能耗”住宅先驱案例研究三：锋尚国际公寓（项目卖点）1、户型设计客厅开间8.7m左右，卧室4-8m，主卧一般在5.2-5.5m2、首层公寓附送能够进行自然通风和采光的地下室，私家花园和一座英式小木屋。LOFT公寓层高7米，设有采光天窗和旋转钢梯，附送露台。别墅将按业主的需求进行个性化定制。小区设保姆集中宿舍，一键式五星级酒店电话服务系统。2009年2月南区已基本售完，南区公寓200-300平米，均价20000元/平方，别墅300-700平米，均价40000元/平米。2009年7月北区开盘，公寓均价23000元/平米。2010年初，距开盘半年时间，锋尚国际公寓售罄。河西CBD最北端的重要标志性建筑两栋高标准酒店式公寓（高度分别为99.35米及149.65米）。案例研究四：仁恒国际公寓（销售分析）国际化的滨江高品质奢适社区建造大型景观河与市政干道形成小区景观核心，整体布局清晰；所有建筑呈西南向倾斜布置，增大日照时间与面江角度。优质户型搭配优质江景资源，提升项目档次和溢价空间48仁恒江湾城（销售分析）中海凤凰熙岸——市中心高档大盘项目地址：东临秦淮河，南至凤凰西街，西至北圩路，北至清凉门大街占地面积:169560.9㎡M2总建筑面积：568000平方米容积率：3.35建筑形态：22幢住宅楼（11～30层），其中10幢（01～03幢、05～07幢、09、10、14、18幢）带有2层的商业裙房；2幢酒店式公寓（31层），均带3层的商业裙房；2幢写字楼（24层）绿化率：30%总户数：住宅，2647户；酒店式公寓：1120户一期共7栋住宅（1~7栋），目前已建的是1、2、3、6四栋住宅，为了在当前市场行情下降低风险，其中1、2、3栋为毛坯交付，6栋精装交付。案例研究六：中海凤凰熙岸（项目卖点）中海凤凰熙岸计划6月27日开盘，24日开始接受诚意金缴纳，客户需要缴纳50万元诚意金，方能参与摇号选房。如果没有参加选房，开盘10日内可退回诚意金。2号楼主力户型为240㎡的四房，总价在580万-700多万元之间。3号楼主力户型为190㎡的四房，总价在400多万-500多万元之间。世茂外滩新城，总投资逾百亿的高档综合社区配套：项目拥有南京距离长江最近的五星级江景酒店、八大世界风情主题园林、拥有著名商业品牌的沿江休闲商业中心、滨江市民文化广场、幼儿园、中小学及大型专业主题会所。景观：近30万㎡的园林景观，包括加勒比海风情园