【易居中国】长沙金岳房屋销售有限公司出品政策、市场及需求12007长沙房地产市场简析2003直至2006年底，长沙商品房住宅均价仅2691元/平方米，大大低于临近的武汉、郑州、南昌。然后在经过了2006年长沙房价的地位徘徊后，长沙房价有了飞速的上涨，07年长沙房价犹如脱缰野马一路狂奔，在均价不断拉高的过程中，见证了长沙房地产的繁荣。项目板块项目板块项目板块项目板块2006年全市各区供销对比热眼看市场——长沙房价飞速发展的正面因素1、经济增长幅度迅猛2、人均可支配收入相对较高不管是栖居于两地的大城市“长沙侨民”，还是本省地级市的“外来移民”纷纷把家安在长沙，而长株潭融城更加加强了长沙作为省会城市对周边地域的中高端置业者的吸附作用。4、发展空间尚且巨大冷眼看市场——长沙房价飞速发展的潜在隐患1、置业者构成结构缺乏多元化2、供应量过大国六条的影响将在08年逐步显现，90平米左右的产品称为市场绝对主流，大多数发展商难以跳出这样的圈子。07年以前市场产品多元化情况下的产异化产品策略将很难在08年继续实现，同质竞争非常严重。如何规避一点，拉升项目价值平台，创造自身USP，将是一个崭新的课题。！4、房价泡沫化趋势已经开始显现今年，央行六度加息，“温水煮青蛙”的小步快走策略很可能在新年来临的第一天“一朝显力”。受加息影响的不止购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。目前，长沙银行系统传出消息：2008年长沙各大银行分行所在营业点将严格执行“每月控制性放贷2000万元”的政策。虽然未得到最终证实，但该消息作为一个信号已经引起开发商的聚焦和广泛争议。政府的做法在打击了不良炒家的同时也让许多准备拥有自己第二套房的购房者头痛不已；既促进了行业洗牌，也限制了许多小规模良性资产的进一步发展。长沙，20082008长沙房地产市场展望供给方（开发商）需求的角度城市人口增容产生的主动型购房需求居民住房升级换代的改善型购房需求抵御通胀的需求城市旧城改造产生的被动型购房需求供给的角度开发成本居高不下开发门槛日益提高开发产品日新月异供需之外的影响力考虑因素首先，持续过高的房价对住宅需求的抑制作用。这一点表面上看是成立的，“有价无市”的现象似乎也证明了这一点。但是，我们要分析房价过高抑制的是哪部分需求？显然，影响最大的是没有购买能力的人群，对于有钱者，房价持续增长还会助长他们的炒房囤房行为。对此，只有政府部门通过解决职工就业和提高收入、缩小贫富差距，以及通过完善税收增加炒房囤房的成本来逐步解决。而单纯依靠高房价的自然力来抑制需求是不现实的。其次，供给的释放及货币信贷的收缩效应。供给的释放程度，开发商自己只有很少的发言权，而决定权几乎都在地方政府手里。不管是土地的供应，还是对开发商施工进度的管理以及囤房的整治，都成为影响供给的关键。比如，分析北京房价高的成因，要意识到除需求旺盛外，一个很重要的原因是供给不足，土地供应计划连年没有完成，以及对囤房开发商的治理不够，都是重要原因。再说货币信贷的收缩效应。虽然说新出台的房贷新政引发了一些观望，这种观望对房价也是有影响的。但是，这种观望不具有持续性，而是暂时的。这有两方面原因：一是几大商业银行细则没有出台，分支银行只有等待，而这种等待时间是有限的；二是在银行眼里，房地产贷款一直以来都具有诱惑力。如何让货币信贷收缩效应持续发力，仅有加息政策是不够的，关键在于政府如何尽快完善房贷新政并监督落实。奥运会对房价影响有多大？要分两部分看：奥运会前，奥运经济的魅力是不容置疑的；奥运会后，房价变化就多少与奥运无关，顶多只会拉动奥运会场馆周边的房价，而房价大势最终还得看供需矛盾。也就是说，与奥运有关的个别城市房价整体走势与奥运会有关，但对大多数城市而言却关系不大，奥运会更不会成为全国房价的转折点，当然也不会在2008年长沙房地产市场的拐点。原因之二，中国办奥运会是在现代化的中期阶段，很多国家办奥运是在经济现代化完成，或者是经济现代化国家来办奥运会，这使得奥运会的含义完全不同，对很多国家来说奥运是一个庆功晚宴，而中国办奥运很象是午餐，投入奥运之后还要建很多的交通。2008，长沙房价走势1区域市场的界定雨花区简介“一区一城”即以武广客运专线长沙站及其配套项目为主体的黎托商贸新区，以环科园新型工业、现代服务业为主要支撑的工业新城；“两纵两横”即以韶山路、万家丽路为纵轴线，以香樟路和湘府路为横轴线，打造高品位、高投资强度、高税收贡献率的新兴服务业走廊；“三圈”即以1：东塘、2：红星、3：高桥商圈为主体的三个商贸服务业经济圈；“三块”即以体育新城、报业文化新城、出版物交易中心等项目为主体的文化创意板块，以同升湖、植物园、清泉寺等项目为依托的生态旅游