PAGE\*MERGEFORMAT19美国耶鲁大学网络公开课《金融市场》视频笔记12耶鲁大学网络公开课《金融市场》由罗伯特.J.希勒（RobertJ.Shiller）教授主讲。共26课（集），每课时长均为一个多小时，配有字幕。[第12课]房地产金融和其易受危机影响的脆弱性（时长1小时07分）本课讲房地产这类资产，这确实是最大最重要的一类资产。现今在美国，房地产即业主直接拥有的房地产，价值大约在20万亿美元，与股票市场总值相当，或可能略大一些。而由房产主直接拥有的股票，只有6万亿美元左右。对于一个典型的房产主而言，住宅是他们积累财富的重要来源。当然，房产主通过金融机构还会持有其他的股票，但从直接持有的角度来看，住宅是人们拥有的主要财产。还有商业地产，比自有住房地产要小。但是，人们也会间接拥有商业地产，可以通过持有股份，或通过参与金融机构的方式来拥有。这是非常重要的，其中具有一些重要的金融成分，有很多金融机构就是为解决房地产的基础性问题而设立的。我首先讲金融机构，然后再讲我个人更感兴趣的房地产繁荣和这些年我们看到的房地产波动问题。先开始讲商业地产，以及投资于商业地产一类的金融机构；然后是抵押贷款（mortgages），抵押贷款是为商业地产和自住房地产提供融资的方式；还要讲到我们所处的房地产繁荣时期。下面讲你们可能了解较少的金融机构，以及商业地产。商业地产是由商人所拥有的地产，而不是由住户个人拥有。有一种机构叫作DPP，即直接参股项目（DirectParticipationProgram），曾经是传统上商业地产单一持股的最重要形式。当你开车行走看到一大片商业楼宇时，你可能会想，是谁拥有这些高楼大厦？这些楼宇有可能是属于企业，但更加主要的拥有者是DPP。DPP是代表投资人持有商业地产的金融机构，最重要的一类DPP称为有限合伙制（limitedpartnership），简称LP。为什么人们倾向于以有限合伙制来搞房地产，而不采取公司制，这具有非常简单的理由，就是企业所得税的原因。作为公司，需要上缴企业所得税，而DPP不用缴。所以，如果你要成立一个组织来持有商业地产，那你就尽可能采取DPP的形式，因为你并不想上缴那些税费的。只要有可能，就以DPP的形式来设立商业地产的持股机构。有限合伙制是DPP中的一类，不是公司制，而是合伙制。如果你们几个人要一起做生意，那这就是最简单的一种合伙制。对于一种简单的合伙制，通常不会被征税，因为你只是以一个合伙人的身份来做生意，所以，如果你被征税，那你就不是合伙制的。合伙制的问题通常是，合伙制不是有限责任（而是无限责任）。一个公司就是一个实体，可以被起诉，或者可以亏损超过自身的价值。但是，对投资者而言，一个公司的价值绝不会降为零以下，因为投资者对公司的过失不负有责任。如果你买了一个公司的股份，你可能的最大损失就是你投进去的钱，所以这叫作有限责任。如果你参与了合伙制，你要为企业债务承担个人责任，这就是合伙制结构的一个问题。由于你可能参与到一个合伙制企业，这个企业做了一些糟糕的事情，损失超过了你的投入，那人们就会要求你承担这些损失。然而，也有一种称作有限合伙制（limitedpartnership）的，分为两类合伙人，一类是普通合伙人（ageneralpartner）；另一类是有限合伙人（alimitedpartner），通常会有多个有限合伙人。普通合伙人要承担责任，而有限合伙人不需要承担责任。以有限合伙制做房地产的话，会有局限，但是，人们要以有限合伙制进行投资，起因于如果人们要为做这件事而负无限责任，那就很难说服别人来参与合伙投资。所以，（有限合伙制是）由普通合伙人来承担责任，而其他多个有限合伙人不用承担责任。普通合伙人常常是合伙制的组织者。比如有人想在市区买一栋55层大厦，那就会安排购买事项，并召集合伙人，即有限合伙人，来参与融资。（有限合伙制）就是这样一种安排步骤，既有普通合伙人，还有有限合伙人。你们没听说过DPP，我告诉你们一些事，可能你们没有听说过的还很多。DPP一般不做广告，也不上新闻报道，就像对冲基金一样，既不打广告，也不上新闻。因为人们认为，DPP只适合面向富人和精明的投资者。DPP很复杂，所以，其总的原则是，只有可信任的投资者（accreditedinvestor）才能参与其中。在前面提到过这一点。在美国及其他国家，都有类似的事情。“可信任的投资者”定义为这样的一些人，这些人有资格加入DPP或其他精细复杂的项目。这个定义来自条例D（RegulationD）（注：条例D是美国证券交易委员会制定的一部法规）。许多年以来，对“可信任的投资者”资格限定为，必须拥有100万美元的财富；或是年收入超过20万美元；