红河州盛伟房地产营销有限公司一、瑞丽城市发展状况（一）瑞丽市基本情况（二）瑞丽市人口情况（三）瑞丽市经济发展情况（四）小结二、瑞丽房地产市场情况（一）房地产市场发展情况（二）瑞丽城市规划（三）瑞丽土地市场情况（四）市场在（将）售项目（五）个案研究（六）小结三、瑞丽市房地产市场分析（一）业态分析（二）物业分析（三）价格分析（四）客户分析（五）户型分析（六）小结一、瑞丽城市发展状况（一）瑞丽市基本情况瑞丽地处云南西部，德宏州西南部。是320国道终点，昆瑞公路与中印公路（史迪威公路）的交汇处。其东连芒市，北接陇川，西北、西南、东南三面与缅甸山水相连，村寨向望。在这里，瑞丽与缅甸木姐共同构成1坝（勐卯坝），2国，3省邦（云南省、克钦邦、掸邦），4区（瑞丽经济合作区、姐告边境贸易区、畹町经济开发区、畹町合作区），5座城市（瑞丽、畹町、木姐、南坎、九谷）的边境地理特色。瑞丽全市总面积1020平方公里。瑞丽城区距缅甸国家级口岸木姐4.5公里，距缅甸旅游城市南坎32公里，距缅甸水陆码头八莫138公里，距缅甸首都仰光981公里。中缅油气管线、泛亚铁路大瑞段、杭瑞高速龙瑞段等国家战略工程建设如火如荼，瑞丽作为云南面向西南开放桥头堡的最重要门户地位更加凸显。瑞丽拥有2个国家级口岸，是中国对缅贸易最重要的口岸城市和国人赴缅旅游最主要的集散地，缅玉、珠宝、红木等特色产品贸易异常繁荣。(二)瑞丽市人口规模2010全国第六次全国人口普查，瑞丽市常住总人口180627人，其中农业人口87003人，城镇人口93624人。户籍人口仅为12万左右，外地人口约为6万左右并绝大部分在瑞丽及姐告经商或就业。另有日均2万多的外地流动人口（包括在瑞缅甸华人华侨、缅籍经商打工人员）。瑞丽为人口净增长城市，自然人口出生率较高，几乎无外出打工人员，外来人口数量逐年增长态势明显。（三）瑞丽市经济发展情况2011年城乡居民收入不断增长。城镇居民人均可支配收入16700元，增长11.8%；农民人均纯收入4820元，增长14.3%。瑞丽2011年全年实现生产总值35.2亿元，比上年增长16.6%，高于全州水平1.1个百分点。其中，第一生产总值6.9亿元，增长9.1%，第二产业增加值7.2亿元，增长16%，第三产业增加值21.1亿元，增长19.3%。小结：瑞丽市作为国家“开发开放试验区”、云南省“建设面向西南开放的桥头堡”最重要门户、国家新能源通道关键节点和中缅贸易最大口岸，城市在国家战略层面的重要性日益凸显，国家、省、州必然更加重视和关注，给予瑞丽多方面政策支持。珠宝、红木等特色商贸，民族风情、入缅观光等特色旅游，极大的促进了瑞丽第三产业的发展。瑞丽经济的高速发展，吸引的大批外来人员，不仅满足了经济发展的需要，创造了大量的财富，而且提升了瑞丽城市人口整体素质，带来了许多新的理念，尤其是新型的投资、居住理念。瑞丽城市建设和房地产业在加速发展的同时，也定然迈上新的台阶。二、瑞丽房地产市场情况（一）房地产市场发展情况2007年瑞丽市最大的商品房项目“翡翠园”面市，正式迈出了当地房地产开发具有象征性的一步。翡翠园（住宅）项目的均价只有1300元/㎡，商业项目腾隆国际商业广场的价格也才是3000元/㎡出头。2007年，整个瑞丽楼盘项目更是寥寥无几。但是到了2011年11月份，“翡翠园”（住宅）价格就涨到了3900元/㎡，房价在四年时间内直接翻了三倍。截止2012年9月份，瑞丽共有房地产开发企业82家，累计开工项目46个，开工面积超过200万平米。就瑞丽市目前的人口规模和难见松动的楼市政策，可以预见明后两年瑞丽楼市竞争将空前惨烈！（二）瑞丽城市规划老城商业区目前已经形成整个瑞丽的行政、金融核心区，从某种程度上来讲也就是瑞丽的CBD。目前中心区已经启动“旧城”改造项目，主要有“乔瑞”、“星河蓝湾”、“锦福园”等项目，从整个瑞丽市中心区的规划来看，片区下一步的发展是将现有行政、金融体系升级，以及改善片区的市容市貌。西城新区政府以中央商务区定位，将以弄莫湖湿地恢复改造项目的开发建设为契机，营造以水系和绿地网络为特色的大尺度绿色公共开敞空间，配合高品质的民族文化旅游接待与高级酒店服务设施建设，并通过大量商业服务设施的聚集，形成以民族文化为特色，以生态游乐体验为突破，以休闲度假和高尚人居为主体，集游乐体验、旅游休闲度假、高尚人居、会议会展、运动养生等功能于一体的旅居新区。通过弄莫湖湖面湿地的恢复改造、东南亚风情文化、高级别住宅区、五星级酒店、民族湖滨商业文化设施及康休闲设施等项目的建设，配套完善片区公共服务设施体系，使项目建设对周