外商投资房地产企业审批备案指引一、加强外商投资房地产审批的要求和掌握的原则（一）调控政策（二）调控范围（三）审批注意事项（一）调控政策1、国务院六部门《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）2、《商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关问题的通知》（商资字[2006]192号）3、商务部“2007年全国外资工作指导意见”4、《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产审批和监管的通知》（商资函[2007]50）（二）调控范围从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目为建设目的的土地开发或成片开发的外商投资企业。注：不纳入调控和备案范围的：1、房地产咨询、中介、经纪2、物业管理、酒店管理3、商业企业自营的商业设施建设4、仓储设施建设、出租（三）审批注意事项——商业存在原则——项目公司原则——提高注册资本比例——限制外汇借款——提交履约承诺——返程投资——同一控制人投资——严禁固定回报——严禁规避审批——审批权限、程序——颁发外商投资企业批准证书商业存在原则1、境外机构、个人在境内从事房地产建设、经营（出租、出售），应在境内设立外商投资企业2、境外机构、个人将以自用名义购买的房产用于出租、出售，应设立外商投资企业3、外商投资企业将自用房产用于出租、出售，应增加房地产经营范围注：境外机构、个人及外商投资企业将自用房产一次性、全部出售的不在此列项目公司原则1、新设外商投资房地产企业，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权预约出让/购买协议(外国公司与土地部门签订土地预约协议户头是外国公司)2、非房地产企业增加房地产经营范围，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权预约出让/购买协议(要求拿到土地证符合规划)3、已设立房地产企业增加新的房地产建设经营业务，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权预约出让/购买协议4、外商股权并购内资房地产企业，该内资房地产企业应拥有在建或正在经营的房地产项目。5、外商股权并购房地产集团公司（控股公司，本身没有房地产建设、经营项目），原则上不予批准。6、房地产投资性公司，或以投资房地产为主业的外商设立投资性公司，原则上不予批准。注：1、调控政策没有改变现行的外商投资房地产企业审批程序，没有要求先设立一年的空壳公司。2、外商投资房地产企业没有充分理由，一般不批准其增加总投资提高注册资本比例（投资总额50%以上的注册资本）1、外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，其注册资本不得低于投资总额的50%2、投资总额低于1000万美元的，其注册资本仍按现行规定执行3、已设立的外商投资房地产增资，其增加的注册资本不低于新增投资总额的50%限制外汇借款1、外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，不得办理境内外贷款2、在宏观调控期间，原则上不批准外商投资房地产企业办理境外借贷和境内外汇借贷。无法办理人民币借贷而申请境内外外汇借贷的企业，应向审批部门提供国内银行不予贷款的原因说明（境外差额贷款必须为零）3、对项目核准部门已批准的可以境外借贷的外商投资房地产企业，商务部门仍应按上述原则办理。提交履约承诺1、境外投资者购买境内房地产企业股权，或购买境内企业房（地）产并从事房地产建设经营的，投资者应向审批部门提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》的保证函2、境外投资者购买境内房地产企业股权，或购买境内企业房（地）产并从事房地产建设经营的，境内房地产企业应提交税务机关出具的企业纳税证明3、境外投资者购买境内房地产企业股权，或购买境内企业房（地）产并从事房地产建设经营的，或收购合资企业中方股权的，应向审批部门提交职工安置、银行债务处理及三个月内一次性支付全部转让金的材料。返程投资定义：境内企业或个人以其在境外设立或控制的企业名义，对境内开展直接投资活动，包括但不限于以下方式：购买或置换境内企业中方股权、在境内设立外商投资企业及通过该企业购买或控制境内其他企业的股权或资产、协议购买境内资产及以该资产投资设立外商投资企业、向境内企业增资。突出问题：境内企业或个人控制的境外企业，以承诺分享所投资境内企业股权、或分享来源于