合富正创公寓营销策划案本案所研究重点：如何确定目标客群？如何确定公寓推广名称和主题形象？如何确定储客策略？如何销售？目标市场分析市场供应分布特征产品特征面积配比价格特征消化特征市场预测市场预测竞争市场楼盘拓基城市广场主推小户型：51-62平米；户型设计较合理，个别房型有暗卫；主推小户型：50-60平米（5.2米挑高）；户型设计前卫，空间感强，实用性不高；主推小户型：精装修34-52平方米挑高50-60平方米户型设计时尚，功能略显不足07年初新推“BOX”公寓销售均价：精装修公寓5300元/平米；挑高公寓4300元/平米；06年所推公寓目前已基本售罄；目前“BOX”公寓，均价为4271元/平米，销售率33%推广策略：利用品牌的高端定位和媒体炒作。金色地带主推小户型：40-60平层，60-100跃层户型设计较合理，存在暗卫销售策略：装修房4300元/平米，不装修3800元/平米；推广策略：推广力度虽然大，但由于周边竞争楼盘众多，市场相对饱和，导致销售率至今仅42%，且持续销售能力差。新华学府星座竞争市场营销推广总结市场总结普通小户型是只以居住为主的小户型，满足了一般的想购房又不能轻松承受购房负担的家庭。酒店式公寓吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。主要以外籍客户为目标客户群，租金比普通公寓高20-30%左右，但略低于同档酒店价格。SOHO是混合的，在这里可以办公可以居住，也就是家庭办公，适用于完全按照自己的兴趣和爱好来工作，完全自由选择自己的工作时间和地点的人群。SOLO户型就是个性化的尊重客户生活方式的的精准居住空间。户型设计以超小为特点，一般为十多平方米至50平方米左右，突出强调个性化界面。LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，在20世纪后期逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式。目标市场分析项目理解1#楼户型配比S（优势）：地理位置优越，城市核心一环内；周边交通便捷；总价低，适宜梯级消费；瑶海区和平路小学、38中顶级学区教育配套；W（劣势）：只能充当住宅过渡性产品；一梯多户，得房率低；户型设计不合理，部分户型已脱离公寓本质通风采光性能不佳；发挥项目处于城市核心一环内的优越地段，升值潜力大，生活配套设施完善的优势对于本项目的交通便捷和学区优势，进行大力宣传和推广通过对项目包装提升产品综合素质、摆脱市场内价格竞争以低总价、低首付、低月供吸引目标客户群；市场强烈攻势抓住时间在市场中第一时间抢客目标市场分析非终极住宅和最终住宅；是满足人们在某一临时性及暂时性居住需求而产生的产品；具有高变现能力和租赁平台；有经营性要求。目标客群定位自住客共同点：以初次置业和为子女能有良好教育的临时居住要求为目标；年龄23-45岁为主个人储蓄在3万元以上，家庭储蓄在5-10万元以上；个人月收入在1500元以上，家庭月收入在4000元以上；首付尽可能轻松；他们是：周边居民进入社会已工作一年以上白领在此做生意的外地客户在周边租住的外来人员投资客共同点：对租赁市场了解，通过租赁赚取置业利润的购房者年龄28-45岁青壮年人家有闲钱5万以上，不急用要求有回报率，出租租金期望值高，出租上的信心关心物业的变现能力、升值能力部份人事业有成，有较大的投资想法，具备股市等多方面经验他们是：周边私营企业主及个体工商户周边学校的教师及合工大教授商用客共同点：以办公和商住为一体置业目标年龄26-32岁青年人首次创业他们是：想独立创业的年轻人年轻人为过渡性居家，较集中；处于事业初创成长期；希望拥有一个属于自己的居住空间，以满足自己成长阶段的需要；希望该居住空间不一定很大，但“五脏俱全”，既能满足其衣食住行的日常需要，又要能与自己讲求自我、个性自由、追求时尚、紧握时代脉搏的心理要求相吻合；讲求品味高尚，安全和完善的管理服务；为子女能得到良好教育，看重学区的的置业父母；相对于租住房屋，具有身份的彰显和品质的差距；目标市场分析正创·鸣香苑公寓是什么？是事业的起跑线是奋斗者的加油站是人生岁月中的青春驿站是心灵的憩居是跨进社会的第一个家是独立的标志是成长的第一空间主选公寓定位名：几米·空间几米·空间：“几米”是近年来台湾最炙手可热的绘本作家，其作品有“向左走、向右走”、“地下铁”等，拥有众多的年轻画迷；它代表本项目个性化、时尚化，满足现代年轻人的时尚品味；代表本项目产品精致，虽有几米，但空间广阔；更代表本项目的地段优势，真正的市中心，