前言一次前所未有的开发压力——35.02亿单次成交总价之最、3290元/m²的武汉楼面地价之最等带来宣传光辉的背后，是面对的武汉前所未有的成本与策略压力；而跨越三年的交地时限、106万m²的内环以内第二大的开发总量、涉及18万m²的拆迁量、保留道路与原植树的规划限制、9070政策对于户型发挥空间的压缩，则为未来的开发之路带来了前所未有的挑战。一次前所未有的市场挑战这是一个非典项目（非典型、非常规项目），是武汉楼市历史上一个前所未有的项目，项目开发运营的策略与创新要求极高。上述压力就是需要解决的问题，本司的前期研究将秉承找到研判路径与解决方案的目的———一个原则：延伸研究价值链的原则——将规划、产品与营销创新作为解决方案的主前期手段，将财务分析、现金流量、税务负担三大因素变成研究的有机组成部分，以此实现打通价值链、实现高增值的目的。一种模式：平行关联定位模式——根据本项目前期研究的关联因素较多的事实，将采用“平行关联定位模式”，对前期纷纭关联的因素进行整合判断。一个反传统：动态客户研究——综合考虑本项目自身规模、资源与市场影响等因素，通过市场趋势法、典型案例借鉴法、专家讨论法、异业资源整合法四个方面进行综合研究，找出武汉高端市场与客户的演变规律，并对发展趋势做出判断。目录PART1一、挑战与压力前所未有二、三镇地王争峰地块三大地王比较思考三、模式与品类安排定赢利开发运营启示四、六大矛盾：难以回避的尴尬矛盾2——高额投入、交地缓慢VS财务风险内部铁路/原植栽形成道路的保留/一期不规则锯齿式形状——形成对整体规划的高难要求；要实现高地价基础上的赢利就必须创新，但是规划限制无疑限制了创新的用武之地。要求：项目90m²以下户型不少于总规模的60%，是面积不是套数；市场现状：一般地说，中小户的附加值更低、单位开发成本更高；同时，本司估计90/70政策在武汉的房地产供应、竞争的影响将在2008年递进式呈现；困扰——形成利润及销售方面的压力，加大后续规模化中小户型产品价值的兑现。方向——通过“以小户之名做大户之实”的设计创新矛盾5——超大盘运作VS大盘新人矛盾6——封闭特征VS展示要求PART2一、研究思路房地产趋优论平行关联定位模型二、区域属性定位理解及建议1、区域现状理解2、区域价值的城市理解3、区域价值的社会理解本项目与东湖直接距离较远，同时没有直接道路通达，形成项目依托东湖板块的阻力。出入口将影响项目的区域归属，同时影响项目价值的营销兑现。本司建议要不惜以较高的代价打通小区和东湖路之间的通道，使小区业主能够顺利进入湖区岸线。道路效应借鉴案例三、破解9070政策等政策限制具体研究方向与成果3、深圳赠送面积方法汇总深圳最早开始、最盛行赠送面积的城市，因此对武汉存在较大的借鉴意义。比如：集合住宅赠送：入户花园、凸窗、衣柜、露台、阳台等；零干扰、全赠送“挑高空中院馆”；从送面积，到送房间。4、户型结构创新使产品形式具有稀缺性在北京、上海、深圳等地，出现了一些结构创新，使产品具有了强大的竞争力，从而保证较高利润率的表现：出电梯即私家空间：双门电梯+空中前院；大降板式空中内庭：实现在空中种植大树；全天候窗户：上沿；行政公馆：浙江绿城实现产品高增值比例组合安排要求作为城市中心100多万平方的项目，未来居住人口将达到3万人左右，因此差异化、多样性要求是客观现实；多样化产品的实现，将有利于整个小区形成高增值比例的关系；项目规划中必须有效增加高附加值产品的比例以降低高地价影响，比如商业、TOWNHOUSE、叠加等。思考一：商业规模与项目住宅均价的关系思考二：延续城市文脉的思考工业厂区建设案例参考1水晶城的建设理念工业厂区建设案例参考2二十四城建设理念【大家观点】：作为武汉楼市有史以来开发成本压力最大、规划与产品限制最多、交地跨时最长的项目，同时也是武汉内环以内开发总量第二大的项目，本司认为，本项目起码在武汉范围内并没有可资借鉴的解决方案，必须放眼全国、甚至全球，以求探求到全新、独创的解决方案，而开发主题＆模式，需要使各种产品之间形成正激励关系。1、开发主题定位主题定位理解：复合街区与纯住宅、都市综合体的差异弹性开发定位原则：降低项目定位风险；多功能组合原则：项目分区开发实现1＋1＋1＋…1（第N个1）＞N的目标，形成相互补充、内外融合的多功能CITY-3M街区；解决项目难题：合理利用工业历史痕迹＆文脉如铁路、厂房，形成主题街区商业、商业泛会所，营建街区配套（如艺术街区、会馆等）；保证营销的延展度：形成风格差异的建筑形态或风格，塑造复合街区，降低项目单一性风格或形态给营销上造成的局限性。主题定位实施考虑：1、分街区规划开发；2、增加商业面积；3、调整配套设置；4、道路的半市政化；5、增加对外通道