会计学第一部分：简要回顾第一部分：简要回顾第二部分：开发设计(2）金地公馆园区内景观设计本着以人为本”的理念，体现人本效应，环境设计按照居住者的生活习惯与生活方式，追求环境的多样性、舒适性，提倡居民参与意识，满足业主的不同需要，小区的规划与周围的自然环境相互协调，充分利用规划设计手段，将住宅、道路、绿化、公建配套在用地范围内进行精心合理的布置和组合，创造有序流动的小区空间系列。业主锻炼区景观设计第二部分：开发设计样板间装修设计效果二、第二部分：开发设计第二部分：开发设计第二部分：开发设计而金地公馆B区商业基本上属于纯商业地产项目，商业地产项目对前期调研工作更加需要，一般地产企业（以万达地产为例）在做商业地产项目前期所必须要做的几个方面调研工作包括：一、经济环境的分析和生活结构研究二、区域城市结构调查与城市发展规划调查◆公共设施状况◆交通体系状况◆道路状况、通行量◆城市性质与功能特点◆各项城市的机能◆城市规划三、商业发展规划和政策研究四、区域零售业结构的市场调查与分析五、立地条件研究六、商圈的确定和研究综上所述，房地产前期项目工作尽管有其政策性、法规性、技术性、市场性、经济性等综合性因素，但只要可行性研究切实可行，建筑设计适用、经济，办理施工许可证行之有效，就可准确定位项目，节约投资，减少风险，取得极大的经济效益。(4）因设计变动，影响后期验收工作：金地公馆项目沿街商铺一侧取消设备夹层，A1-A6号楼主体及商铺所覆盖的地下室部分顶板抬高600mm，变更初衷是为了让商铺内层高增加，业主购买后可再自己再加设一层，利于销售，节省建设成本。但夹层的取消，导致商铺内与室外地面将近有1m高差，业主购买商铺后还要自行在商铺内加设楼梯缓解1m高差进入室内，且加设楼梯占用了商铺室内面积，影响整体效果。而另一方面由于商铺一层原设计高度为3.85m，取消夹层后高度增加了1m，商业一层高度变为4.85m。在民用建筑设计防火规范中，5.4.3条中规定单层商业网点的层高不应超过4.5m。双层商业网点层高不应超过7.5m。由于现有商铺高度超过规定高度，也影响了验收工作，取消夹层的弊端还有一点就是一些供水管道穿地库中一些人防单位，也影响了人防地库的验收。第二部分：开发设计第二部分：开发设计第二部分：开发设计第二部分：开发设计第二部分：开发设计第三部分：改进措施2、在项目进行实际开发前，前期调研工作非常重要，避免项目设计定位不准的情况发生。前期调研工作不仅是某个部门单一的工作，而是公司各部门合作一起研讨的过程。2003年以前的房地产市场，可以说不需要进行详细认真的市场调研就可以把握市场，因为那时的房地产市场明显是卖方市场。只要开工建设，无论是住宅还是写字楼，都不愁没有买家，因此就不愁没有钱挣，但是随着房地产市场的日趋完善，市场竞争日益激烈，房地产市场调研工作对房地产企业的作用也逐渐显得重要和现实起来。对地价是多少才有盈利也需要认真测算分析。这是因为近几年的房地产市场发生了重大的变化，已逐渐由卖方市场转变成为买方市场，而且买方也从过去的大机关、团体逐渐过渡为个人，如果不了解什么样的项目才是市场真正需要，对市场发展趋势没有明确、清醒的认识，盲目决策，那么一旦在购买土地的决策上发生失误，其后果将是致命的。在地产开发中，因决策失误造成的损失不计其数。写字楼改住宅、酒店改公寓、大户型改小户型等等。在激烈的市场竞争中，对项日的定位和把握尤其重要，一个成功的项目，前期市场调研工作是必不可少的，充分的调研工作也可使设计更加合理，完善。3、在今后的项目设计中应该吸取金地公馆项目设计变动的这次经验教训，在进行优化设计变更前应充分进行调研，首先咨询设计院各专业工程师，因为一个专业的变动会涉及很多的专业一起变动，必须要一个专业一个专业的审核，在审核研讨过程中预判到变更设计所引发的一系列问题，在必须满足相关法规及规范的前提下，才可进行设计变动，避免此类情况的发生。第三部分：改进措施