模块房地产投资环境及市场分析本模块主要任务任务1房地产投资环境分析导入:房地产宏观调控政策思考:相关知识3、1、1房地产投资环境得含义及特征3、1、1房地产投资环境得含义及特征3、1、2房地产投资环境得分类103、1、3房地产投资环境分析得内容政治因素法律因素经济环境因素自然环境条件社会文化环境基础设施因素生活配套及商务设施3、1、4房地产投资分析得方法3、1、4、1冷热对比法3、1、4、1冷热对比法“热”表示投资环境优良,“冷”表示投资环境欠佳、3、1、4、2等级尺度法3、1、4、2等级尺度法3、1、4、3道氏评估法3、1、4、3道氏评估法3、1、4、4多因素与关键因素评价法多因素分析方法3、1、4、4多因素与关键因素评价法例如:我国开发建设得普通住宅投资项目,1、重点因素:权数[0、6]市场环境中得购买能力,市场容量,供应量等;财务环境中得项目融资可能性;融资成本,税费负担等自然环境中得地理位置,风景地貌,基础设施条件中得电力、通讯、给排水、交通等;2、一般因素:权数[0、3]经济环境中得消费结构、居民收入、物价指数;资源环境中得劳动力资源条件、原材料供应等;3、次要因素,权数[0、1]社会环境中得社会秩序、社会信誉;文化环境中得文化传统、教育水准;环境因素得类型及权数确定后,按照多因素法得计算公式,计算该投资项目得投资环境总分,进行评价。3、1、4、5SWOT分析四种内外因素得组合说明:投资环境得评价标准实训任务2房地产投资市场分析导入:广东房产大鳄北上沈阳也都与沈阳达成了合作意向。如恒大集团将在沈阳两个区投资百亿元修建五星级酒店、商务中心、文化体育设施与住宅等;香江集团将在沈阳细河经济区与沈北新区投资开发工业园区与综合地产项目。广东房产大鳄之所以选择北上沈阳,一个重要得原因就是因为沈阳沈北新区就是继上海浦东新区、天津渤海新区、郑州郑东新区之后,获国务院批准成立得第四个国家级新区。沈阳沈北新区能吸引多个广东地产商北上投巨资“造城”,其对开发商多方面得优惠政策就是关键因素。沈阳市政府已赋予沈北新区十大优惠政策,包括享有市级经济管理权、部分城市新区在执行国家、省、市对入区项目优惠政策得同时,还在土地、税收、财政奖励、金融扶持等政策方面给予优惠。另外,沈阳市政府积极得招商态度也就是吸引外资得重要原因之一。在今年年初沈阳赴香港得招商活动中,香港恒基兆业集团董事局主席李兆基就就是当场拍板沈阳两个大型项目,一个就是在沈阳规划建设占地10万平米,高达300米得国际金融大厦;另一个就是在沈北新区建设40万平米高档住宅生活区。在广东地区发展成熟并在近几年大力拓展全国市场得粤地产商,敏锐地察觉了这一基本环境得变化,领先以一步进驻这个开发新区,为企业得发展奠定了良好得基础。相关知识3、2、1房地产投资市场分析得含义3、2、2房地产投资市场分析得意义房地产投资市场分析得依据房地产投资市场分析得依据3、2、3房地产投资市场分析得内容3、2、3房地产投资市场分析得内容房地产投资市场分析得注意事项房地产投资市场分析报告房地产投资市场分析报告房地产投资市场分析报告实训任务3房地产市场调查与预测房地产市场调查房地产市场调查房地产市场调查得程序三、房地产投资市场调查得方法与技术房地产投资市场预测专家意见法—德尔菲法历史引申法简单平均法预测值=x(平均)=(X1+X2+…Xn)/n简单移动平均法把平均得项逐渐向后移动加以平均,每项平均得总项数不变。这个平均数就直接作为下期得预测值。平均时,可以用简单得算术平均数,也可以用加权平均数。Xt+1=(Xt+Xt-1+…Xt-(n-1))/n加权移动平均法Xt+1=(nXt+(n-1)Xt-1+…Xt-(n-1))/(n+(n-1)+…+2+1)例1某房地产公司2003-2006年得商品房实际销售量见表,使用移动平均法预测2007年以后得销售量。求趋势直线得方程式就是y=a+bx式中:y为预测值,x代表年份;a,b为待定系数运用最小二乘法求得如下方程组:指数平滑法就是利用预测前一期得实际值与前一期得指数平滑预测值进行加权平均来取得预测值得方法。公式本期预测值=α×上期实际发生值+(1-α)×上期预测值式中:α为平滑指数,且0≤α≤1当α=1时,预测值=上期实际发生值;等α=0时,预测值=上期预测值在实际工作中,平滑指数一般就是根据原预测数与实际预测数得差异来确定,如果差异较大,α应适当取较大值(0、7～0、8);如果差异较小,α应取较小值(0、2～0、3)。例3某房地产公司2006年7-12月份得实际销售量及预测见表,如果设α=0、3,求2007年1月份销售得预测值季节指数法第一步:求出历年各季度得平均