从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!房产税的营改增协调现行房产税根据应税房产的使用情况采取从价计征和从租计征两种计税方式。《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称43号文件）对从租计征方式下租金收入的价税分离作出了规定。本文结合案例全面分析营改增后计缴房产税需要注意协调的问题。一、从租计征的房产税根据43号文件规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。因此，营改增后，纳税人出租应税房产收取的包含增值税的租金收入需要进行价税分离，以确定计征房产税的不含税租金收入。租金收入的价税分离需要注意两个问题：一是在增值税语境下，价税分离通常按所适用的名义税率进行，在房产税语境下，租金收入则应当按照实际税率进行价税分离。二是对于免征增值税的租金收入，因租金收入不含税，不需进行价税分离，应按取得的租金收入全额计征房产税。（一）一般纳税人例1：某公司为增值税一般纳税人，2016年6月取得房产出租收入11100元，该房产为2016年4月30日之前取得。增值税选择一般计税方法时：应纳房产税＝11100÷（1+11%）×12%＝1200（元）增值税选择简易计税方法时：应纳房产税＝11100÷（1+5%）×12%＝1268.57（元）（二）小规模纳税人1.个人出租住房《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。根据《财政部国家税务总局关于继续执行小微企业增值税和营业税政策的通知》（财税[2015]96号,以下简称96号文件）规定，个人出租住房月收入2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，2017年12月31日前可按规定享受免征增值税政策。因此，房产税的计征应当根据增值税的实际征免情况进行考虑。例2：王某出租自有住房三套，2016年6月收取租金42000元，7月收取租金21000元，计算王某2016年6月、7月应纳房产税。6月应纳房产税＝｛42000－[42000÷（1+5%）×1.5%]｝×4%＝1656（元）7月应纳房产税＝21000×4%＝840（元）2.个人出租非住房、其他小规模纳税人出租房屋个人出租非住房、其他小规模纳税人出租房屋同样可适用96号文件的规定，即月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，2017年12月31日前可按规定享受免征增值税政策。在房产税计征时应当区分增值税的实际征免情况予以协调。例3：李某出租商铺一间，2016年6月收取租金42000元，7月收取租金21000元，计算李某2016年6月、7月应纳房产税。6月应纳房产税＝42000÷（1+5%）×12%＝4800（元）7月应纳房产税＝21000×12%＝2520（元）二、从价计征的房产税（一）一般纳税人1.不得抵扣的进项税额对房产原值的影响。根据《增值税会处理规定》（财会[2016]22号,以下简称22号文件）规定，一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利等，其进项税额不得从销项税额中抵扣的，应记入相关成本费用或资产科目。根据《企业会计准则》、《小企业会计准则》规定，纳税人外购、建造（含改建、扩建、修缮、装饰）房屋不得抵扣的进项税额应当记入固定资产等科目。此种情况下，计征房产税的房屋原值应当包含不得抵扣的进项税额。例4：某公司2016年7月外购一栋办公楼专用于免征增值税项目，增值税专用发票上注明的价款为1000万元，增值税110万元，房产原值减除比例为30%。该公司2016年下半年应纳房产税＝（1000+110）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝4.66（万元）需要注意的是，纳税人自建专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利房屋的，其为建造这些项目所购进货物、设计服务和建筑服务等支付的不得抵扣的进项税额已在建造过程中计入在建工程等科目，并在房屋达到预定可使用状态后结转到固定资产等科目，故自建专用于前述项目的房屋，其原值已包括前述不得抵扣的进项税额，不需另行加计。例5：某公司2016年7月外购一批材料及建筑服务用于办公楼的修缮，增值税专用发票上注明的材料价款为100万元，增值税17万元；修缮费用100万元，增值税11万元。该办公楼专用于免征增值税项目，修缮前原值1