当IBM开始出版不带光驱的笔记本当SonyEricsson开始省略手机复杂的功能只为通话保留配置当忙碌的都市人忘记e-mail不能等于写信，键盘无法替代钢笔当纷繁的车水马龙中我们遗忘了生活原本的赤橙黄绿青蓝紫……我们是否知道我们需要停留？关于都市里的梦是风景吸引你脚步的停留不仅仅是酒吧的、咖啡，还有午后斜斜射下的阳光。关都市的梦还有很多，总需要征程。要造，就造属于自己的梦！【启梦，梳理项目情况】1、项目主要技术指标占地面积：20776平米平方米总建筑面积：45707平方米容积率：2.2产品类型：精装修高层住宅建筑风格：ARTDECO风格主力面积：90平方米绿化率：30%总户数：429户开发周期：2008年8月-2009年年底2、项目位置星汇阳光位于杭州市滨江区，距离杭州市中心仍有15公里。地块北临坚塔路，东临浦沿路，西与新浦河相接。地块周边农居散布，形象较差。虽然北侧有一商业超市，但生活配套设施较仍然存在不足。本案近郊性规模较小2.2容积率的高层产品问题区域市场走势如何？市场细分后最主要的客群在哪里？同类产品如何？第一步：市场调查第二步：概念主题第三步：市场推广造梦第一步：市场调查【我们面临怎样的市场？】【我们要重视的竞争对手怎么样？】【谁是我们争取的对象？】【我们面临怎样的市场？】一桥项目发布图钱江一桥西南侧精装公寓、小套房、写字楼100套40-9012000-13000现房新和路以北高层住宅13套130-15010500准现房六合路、新生路口多层、小高层、单身公寓少量单身公寓42-67、普通130-15012000现房一桥南岸800米高层公寓30余套110-12012000现房华润超市边上高层90余套90、13285007-8楼东信大道边精装高层公寓一期预计10月推出300套50%90预计13000开工东信大道南边高层、6月推出90预计12000-13000滨文路和浦沿路交叉口板式高层待定30%120-135，70%90预计10000东信大道浦沿路口高层待定全装40-60预计12000火焰大道东边高层100余套120普通1.25万、叠1.6万7-8楼紧临钱江一桥南侧高层6月推出250左右预计12000-13000板块现状分析：?区域内楼盘分布密集，有很大部分沿江开发；?区域内在售别墅不多，只有钱塘山水的联排别墅；公寓市场竞争激烈，有银爵世纪公寓、天鸿君邑、江南文苑、钱江水晶城等。?江景房跟非江景装修大约在12000-14000元之间，如中海项目、天鸿项目；其他普通物业则在8500-10000元左右，如江南文苑、银爵公寓等。?区域内公寓消费主要来自于外来人口购安置、市区中心的外迁两大部分；结论：这个是一个短兵相见，血肉相拼的区块！【我们要重视的对手怎么样？】钱塘山水：中海品质，一线江景，15万方天鸿君邑：豪宅式，精装修银爵公寓：低廉的价格水晶城：江景，叠式结论：相对比，本案物理优势少！【谁是我们争取的对象？】消费者描述：》为企业金领阶层、主管、经理、代表、原居民以及部分自由职业者。年龄在25－35岁，注重形象与品位，追求高品质、精致有格调的生活，同时又不愿脱离城市生活概念的一群人。》认为板块越来越成熟。区域项目众多，形象需要创新；项目体量小，优势薄弱，比配套、设施显然处于弱势，形象需要有个性；新区、户型紧凑，消费者年轻化，需要格调；造梦第二步：主题包装【我们创意的品牌概念是什么？】【我们创作的主题口号是什么？】【我们创意的品牌概念是什么？】在对市场、产品及消费群分析后，我们寻找概念的方向——现在购买类本物业的人们大都属于中产阶级范畴，向往居住空间的突破，但又不愿意远离城市生活。因此近郊性公寓成为他们的选择对象。需求特征：（1）最终影响这部分人进行两个最主要的因素为：产品的性能和产品的价格。综合性价比高的住宅产品是他们的首选；（2）他们对小区的档次要求较高，希望住到高尚、优雅的中高档社区，表现了他们对居住品质的高标准要求：“格调的、有品位的”特征；（3）对小区的人文环境、现代生活要素如智能化、网络、环境等要求较高；“外滩”式生活让人陶醉，不仅在于它的国际跟时尚，而在于它折射出的生活观点，那是属于优雅和品味。信奉享乐的