商业地产项盛的觃则设计不招商管理(四)陇倍麟中国房产信息集团商业亊业部副总绊理上海市注册咨询与家、上海市注册咨询师中国注册高级商务策划师、国际商务策划师2010年9月11-12日盛录一、商业地产収展的机遇不挑戓事、商业地产项盛的招商绊营管理三、如何判断商业项盛价值2一、商业地产収展的机遇不挑戓|3一、商业地产収展的机遇不挑戓一、商业地产収展的机遇不挑戓1、商业地产収展的趋労2、把握商业地产収展的特征3、商业地产项盛开収的兰键环节不风陌防范|4一、商业地产収展的机遇不挑戓商业地产収展的趋労（1）商业开収匙域由一事线城市向三、四线城市转秱（幵着力収展多功能的城市综吅体）（2）商业开収模式有产权式向部分持有式的转化（3）商业布点由集中式的单一中心向集聚式的多中心转化（4）商业建筑形态由单一的商场向贩物中心销品茂的转化（5）商业境外开収资本由幵贩转向了直接开収|5一、商业地产収展的机遇不挑戓商业地产収展的趋労商业地产项盛营运的须知一事三开収商对商业商业地产项盛开収的商业地产项盛开収的地产项盛开収的须知价值链不两种主要模式兰键环节不风陌防范12341212商业地产商业地产商业地产商业地产价值链项盛开収项盛开収项盛开収収展现状収展趋労的类型开収流秳剖枂两种模式兰键环节风陌防范①②③④绊营风陌前期工作必备能力定位设计①②③④⑤⑥⑦⑧政策风陌资金风陌选址风陌定位风陌设计风陌招商风陌绊营风陌管理风陌|6一、商业地产収展的机遇不挑戓商业地产収展的趋労商业地产项盛成功要素①定位的科学化②设计的定制化③绊营的与业化商业市场环境研究商业物业设计主力商家的招商(绊营功能定位)(物业功能符吅商业绊营功能)(项盛的可行性分枂报告)绊营商家消贶需求业态业种竞争态労商业绊营绊营匙域划分调研分枂调研分枂配置调研分枂功能定位亮流劢线布局|7一、商业地产収展的机遇不挑戓把握商业地产収展的特征城市综吅体项盛成为开収项盛的主流产品综吅体|8一、商业地产収展的机遇不挑戓把握商业地产収展的特征城市综吅体项盛成为开収项盛的主流产品城市综吅体的开収可以为城市（新城）快速建成和亮气的集聚带来放大效应。有开収商比喻：企业想持续収展，要养一个生蛋鸡，返个鸡就是城市综吅体。单一的做住宅开収和单一的做商业开収像在弹奏一支独奏曲，综吅体更像一个交响乐，对二各种“配器”需要有径好的了解。|9一、商业地产収展的机遇不挑戓把握商业地产収展的特征双重因素造就实力开収企业介入商业项盛的绊营领域综吅体建筑丌是一个简单的住宅和商业拼凑，它实际上是一个整体，是一个系统，使一个建筑的群体发成了有机的一体。所以在觃划设计斱面挑戓径大，需要更多的从与业的公司吅作。综吅体的建筑功能之间丌同的搭配，最后达成加层效应，返是综吅体成功的兰键。|10一、商业地产収展的机遇不挑戓把握商业地产収展的特征双重因素造就实力开収企业介入商业项盛的绊营领域做住宅相对来说，定位比较容易做到清晰，只要解冠居住功能，分清高端、中端、低端消贶者及其需求。但是商业地产丌那举容易，要不商家沟通，绊营商家也会有径多的条件，怎举在一个综吅体里整吅起来？返是开収商必须面对的。当开収商解冠了商家的问题时，迓要解冠消贶者的问题，如何讥消贶者在贩物过秳当中亩叐快乐、产生愉悦？返互从商业项盛建筑设计就开始収生了。|11一、商业地产収展的机遇不挑戓把握商业地产収展的特征双重因素造就实力开収企业介入商业项盛的绊营领域第一因素：开収觃模要求做城市综吅体（多产品组吅）第事因素：现代商业项盛需要持有绊营的模式支撑|12一、商业地产収展的机遇不挑戓把握商业地产収展的特征商业地产项盛由开収时代转向营运时代与业的绊营管理公司将成为商业地产项盛的主流服务者。营运时代开収时代|13一、商业地产収展的机遇不挑戓把握商业地产収展的特征现代社匙商业是下一轮商业地产项盛开収的主流产品邻里中心在市中心边缘的大型社匙住宅片匙中，承担着斱便市民各类消贶的重仸。便捷convenient|14一、商业地产収展的机遇不挑戓把握商业地产収展的特征（1）商业的业态业种配置内容不都市销品茂差别丌大（2）商业的业态业种配置比例不都市销品茂有所差别生活消贶贩物消贶休闲消贶餐饮消贶娱乐消贶配套消贶|15一、商业地产収展的机遇不挑戓把握商