王兰庄地块项目提案本案所要解决的问题就是：提案框架天津房地产市场分析与预测1、近年来天津房产市场供需状况分析2005年天津房地产施工面积为2470.57万平方米；销售面积为1579.87万平米，剩余销售面积：890.7平方米。2006年全年房屋建筑施工面积4271.14万平方米；销售面积1606.92万平方米。剩余销售面积：2664.22万平方米。近年来天津房地产市场供需情况图2、天津房产市场价格概况天津房地产市场价格随着经济的发展，在07、08年来有了较大幅度的增长，特别是经历了05、06年的发展，房价的增幅突破新高。根据相关资料统计,近年来天津房价的基本特点是：价格上涨目前平稳05年全市房价上涨速度较04年有所回落,全市房价(均)为:4200元/㎡;06年全市房价受国家调控政策的影响,依然稳扎稳打全市房价（均）：5000元/㎡;据统计，06年前10个月，天津新建商品房成交891万平方米、449.4亿元，同比增长5.1%和28.5%，全年商品房成交量达到1050万平方米，比2005年略有增长。商品房成交均价为5000元/平方米，比2005年同比增长17%。07年受调整住房结构和稳定住房价格政策影响,全市房价(均)为:6400元/㎡据统计数据显示，2007年1-11月天津新建商品住宅成交7.96万套，相比去年同期的6.55万套，增长了21.5%，涨幅比较明显。商品房成交均价达到6400元/㎡，年底12月份涨幅明显回落。08年房产市场处于观望阶段，全市成交量有不同程度的下降，4月全市住房均价为：7885元/㎡2008年4月28日-5月4日，天津市各区域商品住宅成交价格呈现小幅波动。其中，滨海成交价格与上周相比略有下降，环比降幅为5.12%，成交均价为6193元/平方米；市内六区、近郊四区和远郊五区县成交价格均有小幅上涨，环比涨幅分别为3.33%、2.04%和2.05%。(统计材料出自<天津市统计局>)结论：05－08年天津房价总体趋势上涨！2007年1月－2008年2月天津新商品住宅成交分布图关键词：08年放量走跌价位趋稳同比2007年，08年1-2月份住宅市场放量持续走跌，2月份目前市场成交套数仅为去年同期的56%，成交面积为去年同期的54%。天津房地产市场回暖期较为漫长，3-4月份的回暖速度将持续受到影响。但成交均价继续呈现攀升趋势。区域楼盘调研及市场分析■本版块环线内，商品房均价在8500—9400元之间，处于梅江板块和中北镇板块房价中间，价格较为合理。■环线内，在售的区产权只有“上品人家”一个项目，均价为6400左右，是本案的最直接的竞争项目。■环线外的竞争项目主要集中在中西青区域，其中商品房均价目前在6500—7500元之间，区产权房均价在4000---4600元左右。通过对区域市场的调研分析得出：重点商品房竞争楼盘分析重点区产权房竞争楼盘分析本地块分析（SWOT分析）（一）认识自己—项目概况本案的项目定位他们是这样的……他们是这样的……我们需要这样的价格定位：市场平均价格即把价格定在市场同类产品的平均水平上。建议价格：6000元/平米原因：1、市场整体低迷，销售不畅，不宜定价过高。2、不确定因素很多，追求项目销售速度是主要目的。3、塑造高性价比的产品需要一定价格优势的支撑。入市形象塑造：清新、自然、精品、物超所值。销售策略及建议放开房源：针对持币待购的有效客户群体建议第一阶段推出足够多的房子，尽可能多地吸纳购房客户，实现首个阶段的成功销售，造成火爆销售氛围，为下个阶段的重点销售夯实基础。价格优势：同区域内同性质项目中，综合性价比高，同商品房项目相比价格优势明显。整体联动销售：这是我公司在本区域内别人无法比拟的优势，即代理的数个项目的客户资源可集中为本项目服务，推动销售。促销活动策略：节日活动：例如元旦派送狂欢大礼——为加速销售进度可为买房者送家电。开盘活动：例如在开盘热销时加入抽奖环节，促使买房者不再犹豫，促成成交。低开平走即开盘时低价引流，吸引大批潜在意向客户，为项目制造声势。中期实现适当提价保持市场中等价格，扩大利润，提高项目档次。均衡销售销售价格的制定上，为保证项目的均衡销售，应根据景观、位置、楼层不同采取不同的定价思路。小幅慢涨保障利润不断提升，短时间内涨价感觉不明显。虚调报价折扣支持为确保快速回收资金，进行活动营销，可以有活动价格空间做促销。“快”启动快项目挖槽即开始销售，缩短预热期，迅速占领市场。回款快保证合理利润注重销售回款和资金的循环利用。进度快加快营销推广的速度，同时加快工程进度，从而促