全球估价标准第一部分：三位置和三市场第一地理上的位置：地理的基本要素是空间，当专业人士认为的空间市场集中在一个特定地域。根据地理上的位置，空间市场的（占有者）通常是成群聚集在一起，这样就可提供两个方面的联系；分别是一垂直联系，从经济规模下的生产流程以制造效率和生产力的优势；和二水平联系，机构之间协同分享知识，比如分享共同的技术工人或在一个特定地区由于一个大规模专家群体的存在导致他们可以互相分享观点。第二时间上的位置：房地产需要回顾历史，历史的基本要素是时间。房地产需要展望未来，未来的要素还是时间。时间上的位置是房地产市场把空间市场（占有者需求）快速变化与新物业需要过长时间线进行相比时产生周期。第三房地产资产类别上的位置：指房地产类型是由不同决定因素所驱动，不同类别的房地产有各自不同的拐点。作为估价师，为了梳理时间和空间的坐标，我们需要找出影响房地产价值的决定因素，为此，我们需要采用一个三市场模型，三市场模型中的空间市场，就同占有者和主要经济决定因素相关。我们估价师就能把握房地产的需求。三市场模型中的资本市场，就是房地产和其他资产类别在此展开资本竞争。房地产市场是离不开资本市场。而三市场模型中的房地产市场，则是我们估价师需要了解房地产的供应量。我们需要进行统计分析。统计数据最终决定着房地产市场的未来。房地产的表象最终就是通过统计数据进行解读。接下来，我们依次对住宅房地产、写字楼房地产和零售房地产市场中主要的统计数据进行简单介绍。1第二部分：本世纪第二个十年时全球化估价师的角色估价师的角色是真实的去反映这个市场，而不是引导或者决定这个市场。这一点非常重要。传统上来说，估价师总是比市场反应要慢，因为在节奏上市场领先一步，而估价师在后面反映它的过程，而滞后于市场。在英国目前这一轮由2008年全球金融危机引起的熊市或者下跌的市场中，特别是这个市场中很大的特点是交易案例很少的时候确确实实存在很大的风险，就是可能会存在高估，过高的评估会导致帮助延长熊市时间，因为估价师总是想去追赶或者去调整市场价格，力争设法赶上总是下降的市场价格，这是一个过程，所以说它有可能导致熊市阶段延长。而客户对价值的认识，如果受到估价师比较乐观的高估或乐观估计的影响的话，那么会导致他们坚持按照一个不可能实现或者不可维持的价格去出售。在某些情况下，有的客户可能内部有些规定，不被允许以低于估值的价格在市场上出售物业。对于估价师目前面临的关键性问题的讨论，其中包括市场证据匮乏，以及市场存在的不确定性，还包括对于估价的准确性以及估价是否平滑或者是滞后于市场状况的估价等。同时我也会简单地讨论一下与估价方法、估价技术有关的问题，其中也会涉及到一些与客户有关的敏感问题。一个估价师应该既考虑市场成交历史数据、当前市场交易，也要考虑当前市场气氛来推导他的价值结论。但是在一般情况下估价师倾向于比较过去的估值和当前的物业情况得出结论，在目前情况下市场变化太快，所以估价师停泊在以往评估和当前比较案例这样的做法是相当过时的。在资产价值上升的市场中，交易的数量会比在衰退市场多很多，所以一定要注意观察买家卖家是不是自愿的，还是被迫或急于套现的。我们参考英国皇家特许测量师学会估价标准；第四部分指南第五条（估价的不确定性）：所有的估价都是基于声明的假设或特殊假设对于估价期日的交易中可获得的价格的意见。与所有意见相似，所伴随的主观程度将千差万别，“确定性”程度（即，估价师的意见与在估价期日实际销售中获得的价格相同的可能性）也将如此。这些不同的出现可能源于物业的固有特征、市场或估价师可得到的信息。它们并不反映估价师的专业技能或判断。不可预见的宏观经济或政治危机可能对市场造成突然的和显著的影响。这可能表现为惊慌的买入或卖出，或简单地不愿意交易，直到看清对市场价格的长期影响。如果估价日期与这样的事件的直接后果巧合，则任何估价所基于的数据可能是令人混淆、不完整或不一致的，对其所附带的确定性有不可避免的影响。2第三部分：全球估价标准所发挥的作用-规避风险如果没有一个真正好的全球估价标准或不愿意执行全球估价标准，那么经济金融问题将会发生在全球各个角落。告诉大家一些由于不规范的估价标准所引起危机的例子。美国曾在1989年陷入一场危机，美国政府便采用了一套全新的评估标准，《专业估价操作统一标准（USPAP）》，并在全美实施推广，这套新的评估标准要比20年前导致危机的旧标准更加完善。十三年前从泰国首先爆发的亚洲金融危机，由于泰国的银行向开发商和业主发放了大量的资金，而发放资金时，所运用的估价标准相当不规范。其实在当时，