永州腾飞名城项目营销诊断报告思变，突破……本案思路：PartOne市场分析PartTwo项目分析PartThree客户分析PartFour项目存在的问题既解决之道PartFive营销策略市场高速发展，存在投资型过热隐患。市场结构性供应失衡市场分析----宏观面市场分析----宁远房地产市场市场分析----宁远房地产市场市场分析----宁远房地产市场项目名称重点楼盘一金色领域中央项目名称重点楼盘一锦绣华庭项目名称重点楼盘一霖轩豪园项目名称重点楼盘一印山花园项目名称重点楼盘一御景豪庭项目名称重点楼盘一永新时代大厦项目名称重点楼盘一恒盛广场启示：■利用宁远房地产市场良好的销售势头，以及消费者对楼盘品质、园林景观的高要求趋势，破解区位瓶颈，提升价位；■快速推售产品，满足市场需求。PartOne市场分析PartTwo项目分析PartThree客户分析PartFour项目存在的问题既解决之道PartFive营销策略项目所在城市宁远位于永州南边，临近广东、广西，距长沙、广州均在400公里以内，二广高速建成后，到广州比到长沙更为便捷；厦蓉高速建成后，距湘南“门户”郴州120公里，距国际旅游名城广西桂林180公里，车程均在2小时以内；区域优势成就了宁远是个劳务输出大县，每年外出务工人员达20万人之多；宁远是沿海产业转移的重点区域之一；项目拥有600亩的超大规模；整体规划构思：一环二带两轴一广场；新古典主义建筑风格；集高档住宅、五星级酒店、商业街、购物广场、农贸市场等为一体，拥有丰富的产品线；项目拥有山景、水景、城景，内外景观资源优越；根据宁远“一心三片一组团”的县城总体规划结构，城东“片”位于县城的主要入口位置，作为交通枢纽，人口密集区，发展潜力巨大；整体600亩，首期规划213亩，2238户，超大规模；项目拥有多层、小高层、商业街、酒店、购物广场等多种物业；户型类型较多；项目自身拥有丰富的配套；低容积率，高绿化率；车位比高达1.2；项目分析----产品线项目分析----发展商品牌启示：■利用地段远景价值弱化区域目前价值的不足；■如何在推广中弱化、扭转客户心理距离，是成功营销的前期；■项目价值的具象化、系统化是营销推广的核心。PartOne市场分析PartTwo项目分析PartThree客户分析PartFour项目存在的问题既解决之道PartFive营销策略客户分析----VIP客户性别：在112批诚意客户中男性占69.62%，女性占43.38%；年龄：最多的是30-35岁，占到39%；其次是35-40岁占到27%；再次是20-30岁、40-50岁，分别为15%、14%；学历：大专的最多，占到38%；其次是中专和高中，占到28%；再次是初中以下，占22%；本科及以上的仅占12%；批次：112批诚意客户中，第一批客户，即交1万抵1.8万的占65%；第二批客户，即交2万抵2.8万的占35%；诚意度：诚意度最高的A类客户占2%；诚意度较高的B类客户占50%；诚意度一般的C类客户占48%；居住区域：在112批诚意客户中71%是宁远县城；24%是宁远乡镇；外地占8%；居住现状：最多的是自建房，占到61%；其次是集资房占到16%；再次是租房、商品房，分别为12%、11%；家庭结构：三口之家的最多，占到63%；其次是四口之家，占到29%；再次是两口之家、单身，均为4%；行业：在112批诚意客户中36%属于个体；20%属于公务员；职位：最多的是老板，占到35%；其次是中级职称和务农，均占到18%；再次初级职称，占到11%；家庭收入：家庭月收入在3000-5000元的，占到40%；其次是5000-8000元，占到36%；再次是3000元以下的，占到11%；认知途径：在112批诚意客户中45%的是通过朋友介绍了解本项目的；其次34%是通过户外解项目；13%的是通过DM单张了解本项目；通过网络、媒体广告来办卡的客户较少；预购产品：112批诚意客户中，预购买多层的占87%；预购买复式的占9%；最少的是小高层，仅为4%；关注重点：44%的诚意客户非常关注项目的园林；25%的诚意客户非常关注户型；20%的诚意客户关注项目规划；另有11%的关注配套。预期价格：在112批诚意客户中1300元/㎡的占到11%；1300—1500元/㎡的占到40%；1500—1700元/㎡占49%；项目建议：扩大项目推广途径：1、建议在客户常去的消费以及休闲场所投放项目宣传物料；2、建议尽早完善/加大网站、户外等媒体宣传；拓展客户：1、开展客户感兴趣的活动，形成不同客户群体的圈层营销，客户带动/影响客户；2、建议启动老带新活动，并赠送购房折扣、物业管理费；3、配合广告和营销活动，积极拓展区域外客户；提升客户