招商多是主动性招商，也就是说招商人员主动上门寻找目标客户进行沟通，最终说服客户进驻项目投资经营。招商并不是让招商人员无目的地到市场上找客户，而是有计划地、有目标地进行。壹、招商的基本原则1、按业态和业种规划实施的原则2、按市场定位物色品牌对象的原则3、按赢利模式确定经营模式的原则4、主力店先行的原则5、宜采用“放水养鱼”长线经营的原则6、招商动态原则1、按业态和业种规划实施的原则业态规划是在前期市场调研的基础上制定的，它对商业物业的建筑设计、招商、销售和运营管理具有重要的指导作用，按照业态和业种规划的原则进行招商，可以减少招商弯路，同时，控制竞争激烈的业态和业种，从而减少开业后一年内地上铺换租率，使整个项目的业态在如后的经营中更加合理。比如，假设某个城市购物中心业态比例最终确定为，零售：餐饮：娱乐按5：2：3，则招商就要尽量按照这个业态比例执行，当然，按市场要求作适当的调整是合理的，也是必要的。2、按市场定位物色品牌对象的原则市场定位同样是经过前期市场调研而制定的，市场定位报告在招商之前，已经告诉了我们，项目的主要目标消费群是哪一类，如明确是中低档品牌的，则没必要去投入更多的精力引进高档品牌，既费力，又不合适商圈的需求。同样的道理，如果确定为中高档的品牌，则应想尽办法招入符合要求的高档品牌，甚至，有些能带动招商的特殊品牌，可以采用短期内联营的方式，以保证整个项目的成功招商。由于市场的低档品牌较多，招商相对容易，招商人员往往在招商过程中弃高就低，使整个项目的品牌档次未能按原定的市场定位执行，项目也不容易成功。4、主力店先行的原则大型商业物业租赁对象并非是直接的购物消费者而是大型商家，特别是主力店。因此寻找主力店也是开发商或管理商的首要工作，主力店对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列、空间的高度等都有一系列的要求，如果在做设计时不符合这样的要求，那么项目开发越深入，后期招商的困难就越大。故此，须按照主力店的要求进行规划设计。同时，主力店的成功进驻，也能带动中小店的招商工作，一般情况下，知名品牌的主力店的成功经营，可以吸引更多的消费人群，从而使促进中小店的销售。另外，由于主力店和中小店的招商时间段不一致，主力店招商时间长，应安排在建筑设计之前，而中小店的招商时间相对短些，一般安排在开业前的几个月进行。5、宜采用“放水养鱼”长线经营的原则因为商业物业经营具有长期性的特点，为适应项目适合市场的需求和竞争环紧，可采用低租金起点的做法，项目开业后，通过市场推广力度的递减和租金的递增，使整个商业物业的整体价值逐步最大化。商户租赁的目标就是获取未来不可确定的收益，开发商或管理商有必要在项目起步之际，用实际行动支持商户，降低开业后的商铺换租率，为项目良好持续经营创造条件。招商渠道是将商业物业的招商信息传递到潜在商户的途径，渠道的选择直接影响招商效果。准确的渠道设计和选择可缩短招商时间、提高成功率，在充分重视招商策略、租金策略外，招商渠道越发引起招商人员的重视。1、招商渠道的设计与选择2、招商的主要渠道1、招商渠道的设计与选择A、影响渠道选择的因素（1）市场因素目标市场的大小。目标顾客的集中程度。（2）项目的规模与业态因素（3）项目本身的因素企业的实力强弱企业本身招商能力的强弱（4）竞争者状况B、评估选择招商渠道招商渠道方案拟定后，需要进行评价找出最优的方案开始执行，评价的标准有三个：（1）经济性标准（2）可控性标准（3）适应性标准2、招商的主要渠道A.利用新闻和大众媒体进行招商B.利用招商活动进行招商C.通过专业人员进行招商D.通过中介机构或各类商会进行招商E.通过互联网进行招商A.利用新闻和大众媒体进行招商利用新闻媒体进行招商是一种比较基本的、普遍的，但又能特别重要的渠道。如电视、广播、报纸、刊物、互联网等。对于扩大开发商或管理商的知名义勇和影响力有着十分重要的作用。利用新闻媒体进行招商要注意处理好以下几个关系：综合性与新闻性的关系；计划性与随机性的关系；一般宣传与重要宣传的关系；种类新闻媒体的科学组合和综合运用等。此外，还要注意新闻媒体宣传中对开发商或管理商的负面宣传影响的处理等。除新闻媒体以外，其他的大众媒体也是进行招商的一个基本渠道：反映开发商或管理商全貌的印刷品，如宣传册等；非公开发行的企业内部刊物。B.利用招商活动进行招商会议和活动是开发商或管理商进行招商的常用方法。根据不同的招商群体，不同的开发阶段，可以策划如主力店群招商会、各类主题店、专业市场的招商会等。有时也可以采用反向思维举办一些商品展览会、采购大会等，一来可以吸引消费群，为日后经营进行预热；二来可以让商品经销商和厂家到项目地体验项目所辐射的商圈人气，增强其签约进驻的信心。招商有时也可以采用品牌嫁接的招商方法，这种方法对于商业相对欠发达的地区特别有效。C.通过专业人员进行