物业管理的基础理论Ⅰ产权—权属理论（一）私有产权(privatepropertyrights)指资源或资产利用和所有的权利，产权的行使和决策完全是私人做出的。（二）社团产权(communalpropertyrights)（三）集体产权(collectivepropertyrights)二．建筑物区分所有权（二）客体（三）区分所权的特征1.复合性A、B、C三者的复合。2.专有所有权的主导性先有A，再有B、CA的份额大小决定B、C的份额大小一般只登记A，不登记B、C3.一体性区分所有权转让、处分、抵押、继承时，A、B、C同时变化。4.登记公示性必须履行不动产物权的登记手续，以示权属得失合法有据。5.权利主体的多重性专有所有权人、共有所有权人、成员权人（四）区分所有权种类建筑区分所有权种类:纵切型（连栋式或双拼式分间建筑物）横切型混合型明确区分所有权的意义在于处理共用部分和共同关系方面，即共用部分不能分割，共同事务应遵从大多人的意见。三、建筑物区分所有权人的三项权利2.专有部分的范围3.专有所有权的内容（二）共有所有权2.共用部分范围参考建设部《物业服务合同示范文本》3.共有所有权形态总有（处分权、管理权归全体）共同共有按份共有4.共有所有权的内容使用、收益、单纯修缮改良权和按本来用途使用、分担费用义务（三）成员权管理要求：明确权利人对不同部位所享有的权利与义务。在市场经济体制下，私人物品或准公共物品的权利行使与关系调整可以通过当事人合约方式解决。Ⅱ委托——代理理论一．委托——代理的含义委托是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬的活动。代理：代人办理指代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为。委托代理包括法定代理指定代理代理人（物管公司）代理关系主体被代理人（业主、业主委员会）相对人（专业公司等）物业管理某些工作或某种形式的物业管理是一种委托代理（通过委托合同实现）。合同是产生代理行为的依据，代理行为是为了实现委托合同的内容，需要法律保障。♠特别提醒二．物业管理的委托——代理关系产权人与管理者的关系：传统房屋管理：管理被管理关系新型物业管理：委托——代理关系（近似）三．物业管理的委托——代理问题因此涉及有关管理效益和效率的几个主要问题：（二）监督距离（三）激励手段（四）行为能力四．物业管理委托——代理问题的解决（二）监督距离方面（三）在激励机制方面对管理单位的激励应多借助于：制定详尽的契约、加强合同谈判（明确要求、标准、费用）、签订较长期的合同、定期评议奖励（定性、定量结合）（四）行为能力方面通过物业管理立法，加强对各方的规范、约束、引导，尤其是首次业主大会的召开和首次物业管理企业的招聘。