考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果、各类经济评价指标及其计算方法的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1．掌握效益和费用识别；2．掌握投资回收与投资回报；3．掌握经济评价指标体系；4．全部投资和资本金评价指标的差异；（增加）5．了解通货膨胀的影响；6．掌握动态盈利能力指标及其计算；7．掌握静态盈利能力指标及其计算；8．掌握利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算；9．熟悉资产负债率、流动比率和建动比率指标及其计算；10．熟悉方案经济比选的概念及其作用；11．掌握方案经济比选定量分析方法；12．掌握方案经济比选方法的选择规则及特殊注意事项二、内容讲解第六章经济评价指标与方法第三节动态盈利能力指标及其计算三、动态投资回收期动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。（史记：动态投资回收期Pb和财务内部收益率FIRR都是衡量项目投资回收能力的指标）对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：式中Pb—动态投资回收期动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：Pb＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）＋上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值上式得出的是以计算周期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年零9个月或3．75年。在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准动态投资回收期（Pc）相比较（史记：基准动态投资回收期（Pc）用的是目标投资收益率ic），如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。［例6-4］已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的FIRR及动态投资回收期。单位：万元年份0123456现金流入量300300350400400600现金流出量1200净现金流量－1200300300350400400600［解］（1）项目现金流量单位：万元年份0l23456现金流入量300300350400400600现金流出量1200净现金流量－1200300300350400400600（2）NPV1（i1＝20%）＝15．47万元年份0l23456净现值－1200．00250．00208．33202．55192．90160．75200．94累计净现值－1200．00－950．00－741．67－539．12－346．22－185．4715．47（3）NPV2（i2＝21%）＝－17．60万元年份0l23456净现值－1200．00247．93204．90197．57186．60154．22191．18累计净现值－1200．00－952．07－747．16－549．60－362．99－208．78－17．60（4）FIRR＝20%＋［15．47/（15．47＋17．60）］×1%＝20．47%（5）NPV（ic＝12%）＝341．30万元年份0l23456净现值－1200．00267．86239．16249．12254．21226．97303．98累计净现值－1200．00－932．14－692．98－443．86－189．6537．32341．30（6）因为项目在第5年累计净现金流量现值出现正值，所以：Pb＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）＋（上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值）＝（5－1）＋189．65/226．97＝4．84（年）例题1．动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率Ic之间的关系是（）。（2002年试题）A．Ic越大，Pb越大B．Ic越小，Pb越大C．Pb越大，Ic越小D．Ic与Pb无关答案：A解析：Ic越大，则每一年的净现金流量的折现值越小，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间越长，即动态投资回收期越长。例题2．动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。（）（2002年试题）答案：√第四节静态盈利能力指标及其计算一、成本利润率与销售利润率（史记：都是衡量投资回报的指标）（一）成本利润率（史记：开发投资项目出售、出租和经营情形均适用，不适用于置业投资项目）成本利润率（RPC），是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率的计算公式为：