【学府商街十一开盘分析】学府商街十一开盘分析一、项目产品分析1、项目基础数据项目位置贡江镇濂溪路（实验小学往北100米）物业类别住宅、商业建筑类别多层、高层总占地面积60448.02平米总建筑面积163720.14平米容积率2.519建筑密度45.63%绿化率22%总户数743户停车位496开发商赣州为尔房地产开发有限公司2、项目概况区位交通状况学府商街位于老城区北面地带，于银大道就在项目旁，衔接国道，火车站距离项目较近，交通出行较为方便。项目配套教育：自建幼儿园、于都五中、实验小学、于都中学、于都实验中学医院：中医院银行：农行、信用社、邮政等购物：国光超市、项目有华联商厦其他：站前公园项目处于老城区，购物、生活都是非常方便，典型配套资源就是学区，周边学校较多，同时项目自身具备11200㎡商场，配套较为优越。产品情况学府商街首批推出6号地块，目前剩余房源不多；整个项目房源有一房到四房及复式楼，三房比例占比最多，达78%。3、推售产品分布及配比枫叶花园此次开盘楼座产品为4-1栋、5-1栋和5-2栋多层，共6个单元（上图黄色区域部分）。推售产品分布125.27㎡推售户型配比户型面积套数比例2二房二厅一卫91㎡58%三房二厅二卫121㎡1017%122㎡1017%124㎡58%125㎡2033%126㎡1017%总计60100%4、推售户型展示及分析本次推售产品户型同首批房源基本类似。户型一：二室二厅一卫面积：91㎡户型面积合理，动静分离单阳台设计，南北不通透。128㎡101㎡二、项目卖点分析地段：地段条件成熟，居住氛围浓厚，靠近国光商圈，地段优势大；配套：项目自有幼儿园及引进华联商厦，周边有大型商场，购物方便，学区资源丰富；交通：项目紧邻于银大道，衔接323国道，火车站距离项目较近，出现方便产品面积：推出产品均为多层，户型、面积控制合理，总价较低；三、销售情况分析1、销售价格及优惠价格：多层4-1栋和5-1栋为东西向楼栋，楼层差从3楼起分别为100/200/100/200，最低价为顶楼4160元/㎡，最高价为3楼4760元/㎡，均价4460元/㎡；5-2栋楼层差从3楼起分别为100/200/100/200，最低价为顶楼4360元/㎡，最高价为3楼4960元/㎡，均价为4660元/㎡。优惠：一次性/按揭96折，购房享受抽奖电器。2、销售情况及分析此次共推出60套房源，东西向房源30套，南北向30套。房源以三房为主，占总房源的92%；现场销控房源25套（数据有待考证，据了解实际销售10余套），销售状况不理想，主要原因如下：受市场影响，整个市场新推房源较多，竞争较大；推出房源有50%为东西朝向产品，市场多层房源项目锦绣嘉园3188元/㎡起冲击影响大；项目呈分散状，缺乏小区统一管理，整体形象、居住环境较差；四、总结学府商街项目位置优越，其最大的资源优势是学区资源，周边学校较为集中，为小孩教育而置业的客户较多，但整个项目地块分散，未能形成统一管理，周边居住环境较差，整体形象较差，影响项目价值。市场房源多层价格都偏低，而学府商街此次推出房源产品均高于其它项目，且项目自身产品、形象、居住环境与市场其它项目有一定的差距，销售状况较差也是该项目的必然结果。江西黑马房地产顾问有限公司天成名都项目组2012年10月11日