定南“学府园”开盘前营销推广计划一、开盘前的主要准备工作（1）、公开咨询期必备条件（2009年8、9月）a.测绘报告已出；b.售楼处包装已完成（包括内外装修、展板、模型、电话、传真、电视及播放的风景宣传片等）c.售楼资料到位（销售手册、宣传单页、楼书、认购书、物业管理及费用、入伙费用等）d.样板房已完成（可推后至10月）e.楼盘礼仪包装已实施（包括围墙广告、户外路牌广告、停车亭站牌广告、条幅、彩旗、车体广告等）f.按揭银行及成数、年限已经确定g.已经具备开始软性宣传缮稿及新闻造势的条件h.销售人员进行开盘前的系统培训已完成（2）公开发售期1、时间：2009年9月下旬至10月2、操作针对公开咨询期的已购卡客户（包括团体客户）提前一周开放样板房（没有也可），邀请所有购卡客户参观，并告知具体选房号日期和选房办法。（注明：具体选房日期和推出单位视到时购卡人数而确定。）3、公开发售必备条件a.已经取得预售许可证；b.正式售楼处可以使用，相关销售资料准备完成c.样板房可以开放参观d.工程进度达到预售条件e.确定入伙的具体日期，让客户指日可待；f.多种备选的报纸广告版面，并于媒体上正式投放；g.市场对本项目有一定的认知；二、开盘前的营销推广分期方案报信期：09年8月至9月，项目开工、区域炒作，发展商品牌导入，引起关注；引导期：9月，项目形象导入，接受诚意金，蓄积客源；内部认购期：9月下旬，开放参观，现场体验，内部认购；开盘期：09年10月1日开盘，首推产品形成抢购态势，一举形成市场热点；三、各阶段推广执行计划1、报信期（2009.08-2009.09）（1）主要工作■确定营销推广方案；■确定阶段性媒介广告投放方案；■确定项目形象包装方案；■确定公司品牌导入市场；■软性文章、现场包装、路牌等媒介的筹备及实施工作；■开发商参与定南县内各项公益事业及活动，为日后楼盘开盘建立形象。（2）推广目标■通过软性文章的炒作（可以自已出版一份内部报纸），营造城北片区概念，进一步强化项目的区域价值；■通过参加定南各项公益事业，树立项目良好的公共形象；2、引导期（2009.09）（1）主要工作■项目形象导入，接受诚意金，蓄积客源；■确定媒体宣传方案■路牌广告、项目VI制作完成■楼书、单张、折页、展板、宣传彩车等项目宣传道具落实到位■售楼部建设完成■售楼队伍组建完成■认购书、合同书、预售证等项目证件落实到位（2）推广目标■意向客户登记达到200名■核心客户登记达到100名3、内部认购期（2009年9月下旬）（1）主要工作■开放参观，现场体验，内部认购；■确定开盘仪式及活动方案；■样板房及看楼通道装修完成；■售楼资料、道具、人员、合同书及各类证件到位；（2）推广目标通过内部认购试探市场反应；积蓄认购客户达到100名，意向客户登记200名；4、开盘期（2009年10～11月）（1）主要工作电视、户外、短信发布项目开盘信息，电话通知内部认购客户及登记客户；邀请政府相关领导；组织开盘活动；组织媒体全程跟踪报道炒作；2）推广目标开盘六个月内首推产品全部售罄，并引发市民对第二次推出产品的期盼，为第二次推出产品积累客户。四、广告与媒体策略1、媒体选择以电视、短信、车身、路牌为主，以横幅、单张、工地围墙为辅。另外可以自办一份内刊作为宣传平台。2、推广主题：教育地产、区域前景、生态自然、建筑品质、户型设计、居住文化、付款方式等，具体要根据各阶段的目标来定。五、推广策略策略一：报纸的运用：发行一份内部报纸，每月出版一期，直到楼盘完工为止。策略二：活动营销，可与当地学校联合举办。策略三：产品推介会（时间：视项目具体进度确定）策略四：开盘当天组织现场购房大抽奖活动六、项目价格策划1、项目价格预测据我司调查发现，2009年定南房地产市场均价约1700元/平方米，个别素质较好楼盘均价已攀升至1800～1900元/平方米。鉴于本项目的概念独特性、产品优异性、营销先进性，所以建议本项目的定价为均价：1900元/平方米。2、价格策划总体模式建议价格策划总体模式是：低开高走，小幅频调。（具体促销房源要根据项目实际情况而定）3、项目价格体系研究项目价格体系由内部认购价、开盘价、起价、均价、最高价、价差等构成。根据项目具体情况及市场情况而定.4、关于付款方式本项目付款方式应尽量追求灵活，照顾不同支付能力的购房者。（一）、一次性付款应制定针对一次性付款的鼓励政策，如折扣、赠品等，以便快速高效回笼资金。（二）、按揭付款，争取更低的首付。（三）、分期付款5、推盘量：建议多次分期推盘，把握节奏