论我国房地产市场的完善一、我国近期出台的房地产信贷政策1、今年4月15日,国务院下发被称为“新国十条”的通知，其中要求：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。2、4月17日，国务院规定：房价过高地区可暂停发放第三套房贷；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。3、从2010年10月20日起，上调个人住房公积金购房贷款利率，五年期以下(含五年)贷款年利率从3.33%调整为3.50%；五年期以上贷款年利率从3.87%调整为4.05%。二、我国出台房地产政策的背景２００９年，在金融危机冲击下经历了短暂的低迷之后，中国房地产市场强势回暖，量价齐涨。中国国家统计局数据显示，２００９年，中国商品房销售面积９．３７亿平方米，同比增长４２％，销售额４．４万亿元，同比增长超过７成半。与此同时，全年商品房成交均价为涨幅创１５年以来最高。在许多普通中国民众看来，房价的增涨已经超过了他们的承受能力。可总结为以下的五点:1、全球金融危机趋稳复苏，世界主要经济体经济皆由负转正。2、中国经济在全球率先复苏，并保持较快增长，对房地产业依赖降低。3、2008年系列救市政策初步效果达到，一些负面效应将逐步显现，如产能过剩、流动性加大、通胀预期、催生资产泡沫等。4、2009年房地产市场迅速复苏，房价再次快速上涨，价量皆创新高，市场风险和民怨再次累积。5、迪拜外债危机、希腊国家主权信用危机12月初相继爆发，引起全球一阵恐慌，给全球走出金融危机拨了一瓢冷水，也为我国中央政府敲响了警钟，之后房地产调控政策立即转向。在这样的背景下，结合正逐步走出金融危机影响的宏观经济形势，中国政府自２００９年底开始收紧房地产消费优惠政策。三、我国房地产信贷政策出台后产生的影响1、银行信贷收紧，利率提高，首付提高等政策有助于抑制投机性购房需求，打击炒房行为.提高首付对抑制投资过热，房价过快上涨，推动了楼市的健康稳定，促进了保障房市场的发展，显然有积极意义。2、本轮新政一方面通过加大土地供应和加强保障房建设来增加市场供给量，另一方面通过提高首付款和限制异地购房来抑制购房需求，同时，通过向市场释放未来的税收政策信息来降低人们持有房产的意愿，从而降低房价上升的预期。3、这一系列措施短期内将抑制投机性、投资性购房需求，对楼市成交量有影响，市场成交价格或有回调。但中长期看，大幅降价的可能性仍然较低。若宏观经济层面仍保持强烈的通胀预期，则投资性购房需求仍会存在。4、对于具体从事房地产业的企业而言，一些实力不强的中小型企业将会面临较大的困难，部分可能会遭到淘汰而退出市场竞争。而对于规模较大、市场行为规范、市场信誉好的优势企业而言，只要措施得当，不仅能够度过目前的困难时期，反而可能获得新的市场发展机遇。四、进一步规范我国房地产市场的建议：1、是房地产用地出让严格实行计划管理、总量控制、公开交易、集中供应，并与房地产开发用地需求相衔接，防止因土地供需失衡而导致房价和地价上的不稳定现象出现；加快城中村拆迁改造和新农村建设步伐；规范房地产开发用地招标拍卖挂牌出让工。2、调控部门必须要继续强调房地产调控基调不动摇，其中的关键就在于已经出台的所有政策均不允许做任何改变。如果一些地方部门或者商业银行敢于违规放贷，就必须要严厉查处并行政问责，以此堵住试探政策底线的行为。3、鉴于当下房地产市场调控争议巨大，有必要进一步推出新的政策措施以避免投机行为出现。这些措施包括，放弃把“抑制房价过快上涨”作为政策目标，明确房产调控政策目标就是要“实现房价理性回归”，让降价成为最终诉求；给出房产保有税推出的具体时间表。4、为对冲房产调控所导致的投资需求减少问题，应该集中财政资金扩大经济适用房、廉租房、公租房建设，以政策性住房投资弥补市场投资不足问题。这样既可以保持经济基本增长速度，又能够让更多公众享受保障住房，可谓一箭双雕的最佳措施。参考文献：经济参考报中国房地产报中国新闻网中国房地产网新浪网中国经济报中国知识网人民房地产网