南京市江宁区禄口地块项目启动期战略与物业发展建议报告本阶段要解决的问题我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素。以规避风险为前提——原则一：多样化产品启动建立强势的核心利益驱动因素——原则二：凸显投资价值建立社区整体形象和气势——原则三：一举奠定大盘的形象价值克服陌生区带来的感知价值与信心的缺失——原则四：展示先行滚动式开发，低成本运作——原则五：“小步快跑”的开发节奏在社区设计中植入营销宣传点——原则六：产品要有突破性确定启动期策略基本点一：项目整体开发原则回顾基本点二：项目总体发展战略回顾南京城市生活第三地示范区休闲生活，超值感受的理想之地——极尽展示——建立大盘气势，一举树立大盘社区形象，为后期开发奠定基础核心问题分解问题一如何降低启动期风险原则问题二，问题三如何抓住客户购买核心驱动力确保产品的价格优势体现产品的超值点如何保证项目利润空间减少面宽增加户数保证容积率产品联排别墅：180－250㎡花园洋房：120－160㎡双拼别墅：260－290㎡小高层：130－150㎡TOWNHOUSE，双拼以清新、简约、明快的欧式现代建筑风格，符合项目整体形象多联排，以八联排为主，减少面宽，增加户数通过进一步挖掘物业价值，实现产品的增值创新花园洋房3+1、4+1建筑形式，采用退台式设计；独特的露台空间、凸窗设计。其中3+1是指1层，2层各为一户，3-4层为一户。4+1是指1层为一户，2-3层为一户，4-5层为一户，外加阁楼，形成叠加别墅的外型）通过进一步挖掘物业价值，实现产品的增值创新建议二控制总面积物业当建筑面积达到250平米：我们的价格优势将不再明显，当建面达到300平米时：我们将不再具有价格优势对比：江宁地区楼盘热销户型理由三：建议二结果建议三：重新定义TOWNOUSE,——直接制造营销传播点底层示意A户双拼（260-290平米）增值设施——送半地下室建议四结果在改善6-8联排外观的同时，增加了邻里体验，更易体现出TOWNHOUSE社区特性，打动消费者建议五结果改善6-8联排外观，增加形象价值，减少拥挤感觉图片示意2.花园洋房建筑立面充分尊重客户建筑外观符合社区形象低价而不低档建筑立面——充分尊重客户建筑外观符合社区形象，无论是花园洋房和联排别墅都达到低价而不低档平层单位设置90-120平米小户型建议七结果增值设施启动期产品主力户型面积建议一“画饼”模式：描绘宏伟蓝图蔚蓝海岸：描绘宏伟蓝图——“蓝色滨海文化”——“高尚人文社区”案例桃源居：描绘宏伟蓝图——“将来孩子比我强”——深圳最大的教育人文社区——在桃源居，专为下一代开辟国际名校教育区，让你的孩子在成长的起跑线上就遥遥领先。“以点带面”模式：作足某一核心展示点以突出“点”展示“整个区”黄埔雅苑“以小博大”模式：划定区域，极尽展示社区优势展示到位案例项目展示模式借鉴“以小博大”型大盘启动期展示核心点核心展示点：300米商业街＋会所＋局部示范区展示特色商业街＋产品展示社区商业特点：1、社区商业街—花城商业步行街主段位于社区大门口，业态相对安静，无明火餐饮，与社区规划限制有关。2、商铺面积基本产权单位为40-80平米。铺位划分面积小，可随意合并与分割。2、四季花城作为新建社区，家居装饰类业态超过日常购买类，仅次于日常服务类。新建社区特有的业态表现明显。3、北门商铺后期推出，现多数空置。规划允许明火经营。核心展示点：约一公里长的沿江木栈道环绕整个社区的水系首期精致产品一次性建成商业街会所展示点——环绕整个社区的水系：展示点——会所、商业街：案例三：F.天下展示点——营销中心展示点——道路展示点——沿展示路线的示范产品展示展示核心点小结以小搏大，小而精集中优势兵力，突出项目亮点在南京通往江宁的必经之地建展示中心集中展示产品理念和价格优势目的：吸引眼球截留江宁客户直接引起看房者的兴趣顾客无需看到全局，只需在展示中心就可以直接感知产品品质现场主要用于体现项目的规模和形象主要采用集中展示方式，将首期资金放在关键位置而不宜面面俱到把握原则：展示形象：力求小而精，制造核心展示点通过商业街和道路、绿化等将展示效果延伸。展示规模;道路，导示系统先行作出，但不求精沿展示路线的到率需先行作出，沿道路作一定绿化，但不需求精导示系统也需要作出是展现社区规模的要素之一本项目地块现场部分亮点示意亮点一：会所亮点二：样板房区现代、高档的会所和建筑单体相得益彰，和园林水景共融，更具气势。1.前广场作用提高整个社区的品质，聚集人气，增强建筑的吸引力与亲和力，形成区域中心化2.会所功能一层为展