北京市交通与房价关系分析近年来，随着,交通技术水平提高,各城市都在致力于市政交通重点工程，而交通工程的完成，使城市的交通环境得到了很大改善。与此同时，地铁、轻轨沿线的房地产市场升温、房价上涨。我们不难发现交通条件与房价之间是存在相互关系的。有专家认为，交通条件的改善，可改变居民对住宅区位经济价值和综合社会功能的评价水平。一般交通可达性较好、交通设施完善的住宅区，消费者对其评价较高，同时该小区的区位价值也就较高。也有学者认为，轨道交通将改变沿线尤其是站台旁土地利用性质和土地利用效应，使土地增值，相应的房地产得到更好的回报。一、房价与交通条件的概念房产价格又狭义和广义之分。从狭义上说，房产价格指房屋本身的造价，是房屋建筑价值的货币表现。从广义上说，房产价格包括两部分：一是房屋本身的造价，二是房屋用地价格。交通条件是指某地区（点）与外界进行人员来往（客运）和物质交流（货运）的方便程度。交通条件的好坏可用交通线路、交通工具和港站的设备状况来反映。表1环线分区2004年新建普通商品住宅买卖平均价格监测区位置2004年平均成交均价（元/㎡）二环以内8600.8二环-三环7435.6三环-四环7046.7四环-五环6060.0二、市场供需模型分析1、模型结构假设存在A、B两地，A地相对靠近某大城市的中心地带，而B地位于该城市的郊区地带，房屋的种类为普通商品房，A地与B地之间的住宅供需模型如下：在该区域的普通商品房市场上，房屋的供给随着价格的上升而上升呈正向变化，需求则与价格反方向变化，房屋供给与需求共同决定了房屋的价格情况，当供需平衡时，两条线相交于点E，对应的价格为P0和数量Q0。由于房地产行业投资周期长、资金需求规模大、成本回收慢等特点使其具有较高的进入壁垒。在这种事实之下，市场上房屋的供给水平变化受价格的影响较之需求受价格的影响要小，即供给曲线的价格弹性较小，因此图中供给曲线比较陡峭。由于A地到B地是向城市郊区延伸的地带，选择在这里购买普通住宅的消费者一般为中等收入阶层，他们对价格较为敏感，价格的变动对他们的买房预期影响较大，如果价格变动较大，会使得欲购房者选择趋于观望，因此我认为，模型中的需求曲线的弹性较大，曲线是向下倾斜且更为平坦的。2、交通条件变化对供需模型的影响为了研究方便，我们以地铁为例，假设在A地和B地之间修建了一条地铁，两地之间的交通状况因地铁的开通而更加方便、快捷。在此基础上，从供给和需求两个方面来分析地铁对该区域内房价的影响。(1)对供给的影响从开发成本的角度来看，地铁修建前后，房地产开发商的成本因素中除地价之外，其他诸如建筑材料费用、人工费用等不会因为开发地点的变化而有过多的变动，因此地价是开发商唯一要考虑的变动因素。从收益的角度来看，由于地铁的修建改善了交通条件，开发商对房屋销售收益的预期大幅增加，他们预期中的收益将弥补地价的上涨。因而开发商们会争相在新修的地铁沿线买地盖房，导致房屋的供给增加，供给曲线向右平移，形成新的供给曲线S1。(2)对需求的影响现今购房者在挑选住房时主要考虑的因素除了价格之外，还包括住房条件、小区环境、辅助设施、交通条件、以及升值潜力等。在这几个主要考虑因素中，住房条件和小区环境是房地产开发商顶先策划的，不会因为地铁的修建与否而有太大变化。同时，购房者所备选的每个小区的配套设施的基本情况相同，不会因为选择的不同而产生根本差别。所以住房条件、小区环境、辅助设施这三个因素不会对购房需求产生较大影响。消费者衡量交通条件好坏的标准主要有时间和交通费两方面。第一，从时间来看，居住在地铁沿线地带的人们利用地铁出行，能够节省更多的时间，更加方便、快捷。如果我们从时间的机会成本来考虑，人们能够把浪费在堵车、等公交汽车等方面的时间节省下来用于工作，从而获得更多的收益。如果考虑到居住在这一范围的多为中等收入者，他们工作时间弹性较小的特点，地铁与其他地上交通工具相比更能满足这些朝九晚五上班族的要求。第二，从交通费用来看，地铁作为一种为人们广泛适用的公交工具，它的票价尽管略高于公共汽车的费用，但总体维持在较低水平上，是普通市民可以接受的。综合时间和费用两个因素，A、B两地间地铁的修筑显著的改善了该地区的交通条件。从投资角度上分析，“地铁楼盘”造成的土地稀缺性在一定程度上势必造成物业的保值和升值。这在其他大城市早有先例。香港地铁运营在各“地铁城市”中最为成功，据说地铁开通后，上盖物业平均升值近50%，投资回报率达15%。而上海莘庄的楼盘在通行地铁后，房价的涨幅超过了50%，追根溯源后我们不难发现是地铁的修建造成了地铁附近土地更加稀缺，地铁改善了交通条件仍旧是问题的关键。综合以上对影响消费者对房屋需求的五个因素的分析，我们的结论是A、B两地