房价：未来五年房价走势分析——Realestate:Realestatetrendanalysisoverthenextfiveyears一、写字楼――宏观经济的显示器宏观经济形势自2000年初起明显启动，商务活动渐趋活跃。以写字楼为代表的商用房地产市场已是高度市场化，在武汉以某广场为例，租金报价年后比年前猛蹿了12％。在宏观经济走势中，有两个突出的亮点将对写字楼市场产生巨大而深远的影响，一个是中国加入WTO，一个是新经济在中国茁壮成长。加入WTO预示着中国全方位地开放，外方急于进入中国市场的领域是金融、保险、电信及各种中介服务等行业，这些领域的一个重要特点是智力密集型，或者说是西装革履的“写字楼经济”。经济生活中另一个抢眼的现象就是新经济，尽管泡沫的指责不绝于耳，但以信息技术为代表的新经济已在中国日长夜大。如果说新经济外在的表现是烧钱、炒概念，那么实体的表现就是高薪的“金领”和高档的智能化楼宇。但是对写字楼报价的“利空”也不少，首要的是“历史遗留问题”，由于前些年的房地产热，已竣工写字楼空置率居高不下，有些地方达四成以上。据统计，截止1999年底，全国闲置商用房产高达1600万平方米，所以最近写字楼市场景气主要表现在空置率迅速减少，原先停、缓建楼盘又死灰复燃。另一制约写字楼的因素是民间投资的滞后，经济增长能否由政府投资的一马当先演变为民间投资的万马奔腾尚未可知。所以预计，从写字楼为主的商业楼市价格走势将在近一二年经济反转中出现明显的反弹，之后将是缓慢盘升。而且写字楼行情呈现明显的区域性特点，从全国来看，北京、上海、广州等率先反弹，而在各城市也是局部商业圈迅速好转，例如北京以东方广场为核心的中央商务区和中关村中心区独树一帜，上海则以人民广场商务圈和陆家嘴金融区这边风景独好，总体楼市的好转相对缓慢。二、住宅房产价格：多变量函数房地产行业的主导产品是住宅，随着住宅商品化进程的加快，住宅房地产规模急剧扩大，以上海为例，1991年新建住宅只有72万平方米，1999年则达到3000万平方米左右，其中1993、1997年是两个超常规跳跃点，增幅超过150％，主要是受住宅商品化房改政策的刺激。从这里也可以看出住宅的供应、消费行为受多种因素的影响。归纳起来，影响住宅价格的主要因素有：住宅开发成本显然是住宅价格的基础；而新建住宅的替代产品将影响需求者的选择继而影响房价；而消费融资，包括住房消费金融产品创新的居民理财能力，影响住宅需求量。以上各变量将影响未来住宅价格的走势。三、此消彼长、远近不同――主要因素走势分析以周期5年为期，把1－2年左右称之为短期，3－5年称为中期，5年以上为长期。影响住宅价格走势的各主要因素其变化是此消彼长。住宅开发成本包括地价、规划配套费、建筑成本、税费及销售费、物业费等，其中地价和各项税费的变化将对住宅成本产生较大的影响。由于土地资源的不可再生性，获取地皮成为住宅开发中最充满玄机的过程。目前，我国的土地供应机制主要是通过行政划拨和出让使用权的方式，在土地相对稀缺的大中城市，钻营土地成为寻租的重要手段，炒卖地皮成为前几年房地产热中最惊险刺激的传奇。随着房地产业的成熟以及市场化加快，土地供需将会产生明显变化，首先是土地供应机制将逐步转变成更加市场化的土地拍卖方式，使土地市场更加公平、透明，香港等市场经济发达地区大都采用这种方式。另一重要的变化是住宅用地的郊区化，随着城市化的发展和基础设施的完善，居住在都市近郊愈来愈成为大趋势。上述两个重要的变化将使土地价格走势呈现如下趋势：短期土地价格会有所上升，但市场的理性必使远期地价走向均衡稳定，住房郊区化的趋势日趋显著将使地价中期走势明显下降。另外一个不确定的变量――土地使用的年租制，相当于50年分期支付地价，对地价具有革命性的影响，然而目前它尚处在理论探讨阶段，不知会等到何年何月。税费过多过重一直为各方口诛笔伐的焦点，真正还可削减成本的是隐藏在开发过程中的一大块税费――各种配套费。各种配套项目名目繁多，超过房价的10％，要把所有与房地产有关设施建设资金都尽可能地通过房价回收，这显然是不合理的，也是难以达到的，正如高昂的电话初装费必将阻碍电信业的发展一样会适得其反。这些已被打入住宅成本中的要素在未来必将会重新分担；行政机构费用应由政府开支；基础设施有助于社会服务业的发展，应该几方共同分担；有现金收益的（比如商店）应该由今后经营活动来承担，费用的合理配比有助于住宅业及相关行业的共同发展。另外随着民营企业开始进军原来被垄断的大市政领域，垄断价格也将被冲击。住房替代产品有空置楼、二手房市场、房租及租赁等，对房价影响较大的是空置楼和公房上市。目前，一方面空置占用资金大部分是各种渠道的国有资金，另一方面当前利率处于低谷，所以开发商压力不太大，而且普遍有观望心理，虽然各地出台了各种优惠政策，例