——在市场经济的现代社会，要想以最快的速度完成项目销售目标，了解房地产相关市场的整体动态，是不可或缺的环节，下面，就让我们一起来认清目前的市场运行情况。一、南京房地产市场形势分析（一）南京市房地产开发投资情况指标2007年1-9月同比%2008年1-9月同比%房地产开发投资额（亿元）344.7736380.1510.3商品房施工面积（万㎡）3179.3410.33659.9215.1商品房竣工面积（万㎡）298.15-37.3547.983.8商品住宅施工面积（万㎡）2547.3312.32859.612.3商品住宅竣工面积（万㎡）251.51-39.7462.8284商品住宅销售面积（万㎡）720.4320.4428.71-40.5综合来看，房地产开发投资额度同比下降，施工和竣工面积与去年同比保持稳定增加，但从销售面积的大幅下滑不难看出，楼市已经进入调整期阶段，“供大于求”显现。（二）土地市场分析1.土地成交综述时间供地幅数成交幅数流标幅数底价成交幅数流标率底价成交率出让面积2007年1～10月1131103592.7％53.6％712.11万㎡2008年1～10月484353810.4％88.4％321.53万㎡08年1～10月份，南京共有48幅地块公开拍卖，成交43幅（其中底价成交38幅，流标5幅），与07年1～10月份成交的110幅相比，减少60.9％。从面积上看，43幅土地实际出让面积为321.53万㎡，同比减少54.9％。今年的市场与去年地王频出的火热行情相比，反差较大。不仅开发商拿地的热情大减，南京国土部门推地的步伐也大为放缓。流拍、遇冷，成为今年国土出让的关键词。2.出让面积、价格分析08年1-10月份土地成交情况976915544.4450.1427.10501001502001-3月4-6月7-10月万平方米0102030405060亿元面积总额◆08年1-10月份土地市场整体成交情况呈“V”型，1-10月份共成交了321.5万平方米，较07年同期成交面积降低了54.9％，下跌幅度较大。08年7-10月份各板块成交单价13533299944744731325784449730400080001200016000城中城南城北河西江宁江北平均元/平方米◆7-10月份，15宗出让土地平均地价4973元/平方米，其中位于城中2宗地价过万，分别为13915.63元/平方米、11754.75元/平方米，拉动整体地价。但溢价成交只有位于河西的1宗地，为苏宁拍得，用途为酒店式公寓，其余皆为底价成交。1.供销情况分析08年南京商品住宅供销情况02000040000600000.05.010.015.020.025.030.0可售套数31435283163024532750352333629839127455674798150469销售套数4358174240504143435546903403219518692207供销比7.216.37.57.98.17.711.520.825.722.908.108.208.308.408.508.608.708.808.9.08.10.今年总体的供销比呈高位运行情况，比数长期处在7.2以上，供大于求情况明显。8-10月份供销比在20以上。按照近两个月的去化速度，仅目前在售的市场余量也需近2年的时间消化。虽然新政不断推出刺激购房需求，但经历着金融危机的人们对固定资产买入持更加谨慎态度。预计后期市场销售压力仍比较大。（三）商品住宅市场分析2、成交价格分析（1）月成交均价分析南京市商品住宅成交均价走势图010002000300040005000600070008000元/㎡2007475348314912535856025734561956875765600360136282200858596076563072817129706568256612659365661月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月总体上看，08年每月成交均价水平高出较07年同期。07年南京商品住宅价格保持比较稳定的上升势头，从1月份的4753元/㎡上升到12月份的6282元/㎡；08年1～4