房地产开发项目成本管理主讲：竹隰生重庆大学建设管理与房地产学院电话：023-6512084813983806309E-mail：zhuxisheng@cqu.edu.cn主要内容：1.成本管理与战略成本管理2.房地产开发项目决策设计阶段的管理3.工程成本发展趋势及对成本管理的影响1.成本管理与战略成本管理(1)成本管理思想的转变Ø早期的造价/成本管理是以企业是否节约为主，追求减少支出、降低成本。Ø造价／成本管理，其领域包括应用从事造价工程实践所获得的工程经验与判断，和通过学习掌握的科学原理与技术，去解决有关造价预算、造价控制、运营计划与管理、盈利分析、项目管理、以及项目计划与进度安排等方面的问题。（国际全面造价管理促进会，1997）Ø成本管理的实质不是关注成本，而是要注意识别那些企业成功的关键因素。——战略成本管理(2)成本管理的概念经济技术管理决策工作性质设计工组织招投标作措技术施工阶成本管理施经济竣工段合同保修立足点项目一次性项目全寿命投资节约的经济性Ø成本管理是管理成本/造价的一系列管理活动。比较:什么是质量管理?Ø这些活动包括成本预测、成本决策、成本计划（估算、预算等）、成本控制、成本监督、成本跟踪、成本核算、成本分析与诊断、成本改进（纠偏）等。比较:质量管理包括哪些活动?Ø这些活动相互联系、相互重叠，又各有侧重。Ø其中成本计划（规划）与成本控制是最为核心的两个方面，其内容可含盖其它内容。决策设计阶段（事前）成本预测成本决策成本计划确定成本目标、制定计划，实行成本归口管理及经济责任制将信息反馈给设提出核算控计阶段，为下一制任务要求期成本预测、制定计划提供信息执行阶段（事中）考核阶段（事后）提出成本分成本核算成本控制析考核资料成本分析成本考核施行制度控制，定额限额，进行成本差异分析，确定责任预算控制及会计控制归属，纠正偏差，考核业绩图目标成本管理循环过程图学习对比：管理的基本原理—PDCA循环；持续改进思想ü工程成本控制原理图采取纠偏措施事先分析偏差产生可能无建设目工收集实际项目标控制程实际值与是否目标总成分实成本目标存在本目建立数据值的偏差解施标比较有分析偏差原因偏差确认采取纠偏措施ü工程项目各建设阶段成本管理内容：Ø工程成本控制贯穿于工程建设的各个阶段：Ø在项目的投资决策阶段，进行建设项目的可行性研究，对项目方案进行经济性评价和比较；Ø在设计阶段，提出设计标准要求，用技术经济方法组织评选设计方案，实施限额设计，运用价值工程方法优化设计，审查设计概预算等；Ø在施工准备阶段，进行项目招标，组织评标，确定合理的工程价款，选择适宜的合同形式，承发包模式等。Ø在施工阶段，审查承包单位施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划，进行工程计量及结算，控制工程变更，控制索赔，进行投资偏差分析等工作，控制工程造价。Ø在竣工验收阶段，进行竣工结算、决算，项目投资效果的考核，保修费用处理。成本前控是关键!ü工程成本管理的措施Ø组织措施，如：•在项目管理班子中落实造价控制组织、人员，确定任务分工和职能分工；•编制各阶段的造价控制工作计划和详细的工作流程图；•外聘专家等。协调的重要性人通过程利用手采取措实施目(组织)序段施标例如：采购业务及控制的内容内部控制环节执行部门（职执行依据（授权控制）形成文件（以后环（控制要点）责分工）节的执行依据、审计的内容）请购仓库或计划部库存或生产计划请购单门购货采购部门请购单订货单验收验收部门订货单、实物、购货验收单(入库单)发票存储仓库验收单存货实物明细帐同意付款采购部门验收单付款凭单记帐会计部门验收单、发票、付款购货、应付帐款明凭单购货、应付帐款细帐明细帐付款出纳部门付款凭单支票、存款(现金)日记帐购货与付款业务控制目标–所登记的购货确已收到商品；–发生的购货都已记录；–购货交易估价正确。Ø经济措施，如：•编制投资计划•确定分解投资控制目标•工程计量与支付•投资偏差分析•实施动态控制•奖惩措施等Ø技术措施，如：•技术经济比较（各控制阶段、各种方案）•设计变更控制•组织专家技术论证，科学实践等Ø合同措施，如：•参与谈判•合同管理•索赔与反索赔(3)成本动因分析Ø一个成本对象的总成本受到成本动因的影响；Ø成本动因是指对某一个成本对象的总成本水平产生影响的任何因素。Ø成本动因的识别和分析是企业战略分析和成本管理的关键步骤，它为精确计算和控制成本对象的成