万方数据[M]．：IBm．：清华大学出版社，2008：172—175．圃房地产开发项目目标成本管理研究丽丽狐F丽西石两，／引言目标成本管理的概念和本质竹隰生史颖结语参考文献0“目标管理”这个具有划时代意义的概念最早是由美国管理学大师彼得·德鲁克于1954年在《管理的实践》中提出的，这已经成为当代管理体系的重要组成部分。21世纪初被引入房地产行业，得到了企业广泛的关注。目标成本管理是目标管理最重要的应用体现，是当前很多房地产开发企业正在极力开展与推动的，正确认识目标成本管理的本质，合理构建目标成本管理体系，遵循目标成本管理科学流程和相关管控要点，对发挥目标成本管理作用，提升项目成本管理绩效具有重要作用。房地产开发项目的目标成本管理是房地产开对于该TOT特许经营项目，企业与政府签订的特许经营协议和补贴协议是双方合作的核心，谈判方案的设计也是最重要的内容之一。依据风险合理分担原则、公平原则，在争取项目参与方都满意的基础上，本文以一个具体TOT项目为例设计了两份协议的谈判方案，包含了项目方案谈判可能涉及的8个主要方面。在实际应用中，操作者可以结合所参与项目的特点，借用该谈判方发企业根据拟建项目前期的综合情况资料、总体定位、设计方案以及利润要求，在企业全面预算、成本决策的基础上，按照公式“目标成本=目标收入一目标利润”反推得到目标成本，并在项目开发的进程中进行分解、控制、考核、评价等一系列成本管理活动¨。。目标成本管理的本质是发挥企业成本管理的主动性，通过构建目标成本管理体系，充分调动企业内部及其合作方的成本控制积极性，以落实事前控制和全员管理，将企业面临的市场竞争压力传递给产品设计者和供应商。为了避免生产产品所付出的成本高于市场上顾客愿意支付的价格，企业应该合理地编制可接受的目标成本旧。。在此基础上，将目标成本分解至相应的成本责任部门，并拆分至各个成本科目中，通过设计管理、合约管理、施工管理、结算管理等方面的具体措施实现目标成本的利润。案的框架来指导项目投融资的谈判过程，力争获得满意可行的实施方案。项目管理技柬摘要：目标成本管理体系的应用是目前房地产开发企业成本管理的有效方法之一，是实施项目成本事前控制的重要手段j以房地产开发项目为研究对象，对目标成本管理的基本概念、核心思想及功能用途进行了分析和研究。通过梳理目标成本管理各阶段的操作流程、常见问题及其注意事项，提出了实施和优化目标成本管理的一些方法。关键词：房地产开发项目；目标成本；事前控制14第10卷第7期(重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045)[1]王盈盈，张翅，王超，等．某城乡一体化开发项目投资谈判方案设计[J]．项目管理技术，2010(4)：56—60．[2]王守清，柯永建．特许经营项目融资(BOT、PFI和PPP)2012年7月PROJECTMANAGEMENTTECHNOLOGYVOf．10NO．7Jul．2012万方数据目标成本管理的功能目标成本管理体系的构建规划功能实施目标成本管理，房地产开发企业需要对开发项目整个过程中待发生的成本进行梳理，预计成本发生的金额、时点、责任部门，这是企业资金计划、设计方案、营销方案等制订的依据，体现了目标成本管理的规划功能。在此指导下，企业后期进行限额设计、限额采购才能达到“跳起来够得着”的效果，做到项目开发成本的事前控制。控制功能在开发项目各个阶段，动态成本均需要与目标成本进行对比，不论超出目标成本与否，都保证成本在可控范围之内。在对比中还能够真实反映项目运营情况与企业财务目标的差异，了解项目成本控制情况与项目经营状况，为成本管理工作重点的把控和领导层的决策提供参考。约束功能房地产开发项目的目标成本是房地产开发企业各职能部门控制项目成本的标尺，而房地产开发项目的成本控制需要包括企业成本(合约)管理、设计管理、工程管理、项目管理、采购管理、财务管理、营销管理等在内的各职能部门参与。目标成本对项目立项、设计定位、营销方案、招标采购、签证变更乃至企业内部日常管理工作都提出了严格的和详细的上限，各个责任部门应当自觉执行目标成本，从源头上约束无效成本的发生，这也体现了成本管理全过程、全员参与的思想。激励功能目标成本管理水平直接影响项目的收益率，因而目标成本管理应与员工的薪酬福利挂钩，以激发员工潜能，以便更好地完成成本管理工作。同时，各职能部门之间为共同的目标发挥各自的才能，通力合作，形成合力，营造相互激励的氛围，提升房地产开发企业、项目的整体成本管理水平。目标成本编制中心一般由企业成本管理部和财务管理部组成，共同完成项目目标成本的编制工作。目标成本编制首先需要对目标成本进行分类，针对不同分类建立下级成本科目，再根据成本数据库及项目基础资料编制目标成本。房地产开发项目的目标成本可按照费用类型分为土地费、开发前期准备费、主体建