美欣商业街项目操作思路提案报告目录项目概述第一部分项目目标消费群体分析商业类型建议：汽车展示厅汽车展示厅飙歌城或健身场所大型洗浴中心大型洗浴中心大型洗浴中心大型洗浴中心第四部分项目价格制定租金调研及数据分析通过不同投资回报率来计算各个区域的销售价格水平详见下表：参考昆山大多数商铺平均年回报率5.5％左右的回报率可以大概推断，本项目沿昆太路1－2楼商铺平均合理售价范围为8500－9360元/平米。昆太路1－2楼价格，按照均价9000元/平米可以计算出，一楼11000，二楼7000，三楼5500，四楼4300。按一般商业规则，内街商业可以按照昆太路商业价格的8折进行计算。可以计算出本项目总销售均价约为人民币7079元/平米。同样可以根据类似的方式计算出每一层的招商租金水平。详见下页表格19第五部分项目招商销售策略运用目标销售对象是谁昆山本地人，外来经商人员，浙江人，上海人，投资客这些客户在哪里？怎么吸引他们过来买？买的起吗？如何让他们买的起这个商铺？小商铺，购买和租赁两种形式皆可；大商铺，一般是以长期经营、租赁为主，不考虑购买。所以大商铺一般来讲较难以出售，可以考虑先以招商出租为主，到后期以分割零售产权的形式实现资金回笼。招商对象面对经营业态划分的情况，对昆山及苏州及周边地区的商家进行定向锁定和规模覆盖。现场销售执行现场人员配置及培训组织请进来、走出去两种不同形式的综合运用大众营销和小众营销相结合的方式大众营销主要是采用媒体宣传、活动推广、事件营销的的方式。小众营销主要是指针对特定的目标客群进行单向宣传、量身打造的方式进行招商销售。具体销售策略执行：招商策略进行专门招商以及通过大规模宣传推广的形式进行招商。销售和招商的结合策略招商组和销售组同步进行、同时开展工作业态功能区划分招商销售工作同步开展售价和租金相结合业主和商家的结合商业的运营管理和销售招商相结合销售/招商速度计划销售招商工作开展步骤和具体实施第六部分行销推广方向预算招商道旗42苏州园区唯亭广场局部精神堡垒示意图本案标志招商销售海报样本招商销售海报样本第六部分双方合作方式探讨49ByeBye