物业法律法规知识学习心得学习物业管理法规的好处物业管理法规学习思路人：物业服务参与主体及相互关系财：物业相关财务物：物业管理内容大家学习辛苦了，还是要坚持法：物业法律法规文件法：物业服务主要法律文件物业管理纠纷2、物业管理纠纷处理方式：1）、协商2）、调解3）、投诉4）、诉讼5）、仲裁3、物业管理纠纷处理原则第二部分法律法规及案例学习物业服务合同物权法（概念及框架、不动产登记制度、建筑物区分所有权、相邻关系、业主及业主大会）物业服务费住宅专项维修资金物业装饰装修管理物业服务合同1）、不得一并委托给其他单位，统一物业管理区域选用一家物业服务企业；2）、物业服务合同采用格式条款，要求权利与义务相对等，不得存在权利义务不对等情况；3）、竣工备案后30日内，物业服务企业办理交接验收手续，分期开发的分期验收；依据《承接查验管理办法》；173、合同权利义务的终止第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。预收费用退还、移交场地、资料《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》1、概念及框架物权：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。2、不动产登记制度1）、主管机关：房地产行政主管部门2）、登记类型：所有权登记（初始登记、所有权转移登记、所有权变更登记、所有权注销登记）、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记（更正登记、异议登记）3）、不予登记的情形：房屋权属证书：房屋所有权证（共有房屋，注明“共有”）、房屋他项权证《物权法》3、业主的建筑物区分所有权概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权（权益：占有、使用、收益和处分的权利，不得以放弃权利不履行义务（除非另有协议），对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内共有部分包括：道路、绿地、车位和车库、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。权益：共同使用、管理、维护、修缮，不得以放弃权利不履行义务（除非另有协议）23[案例1]全国首例小区车库之争一审落槌：南京鼓楼区法院一审判决：星汉城市花园小区开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。车位、车库1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有；2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有；3.小区及其附着物的广告收益归开发商所有；4.小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施（含地下停车场、会所等）的经营管理权归开发商所有。4、相邻关系[案例2]处理相邻关系的原则总结：业主纠纷物业服务费1）、物业服务费的定价原则：公开、合理、服务水平与收费标准相配比[案例4]、物业服务费的诉讼时效问题：理解要点与启示：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。2、催收物业费的策略（提高物业服务质量是根本）1）、讲究良好的沟通方式；真诚、两个满意2）、做出点闪光的事来，宣传物业的贡献：保安抓小偷的报道；3）、了解业主的动态。比如登录网站，作些解答等；4）、作物业管理及房屋买卖方面的法律知识宣传，特别是对那些有房屋质量及法律认识误区的业主。5）、知已知彼（对业主的自然情况有熟悉），尽量收集业主的准确信息。6）、运用外部力量（比如律师介入）7）、示范效应（对于无正当理由拒不交费的应该采取法律手段。8）、可以有条件的进行一下利益交换（比如尽快解决一下业主反映的问题，但不能无原则妥协，对于低降物业费或者打折收取要有理）9）、各个击破，避免抱团。物品损毁被盗（1）物业公司的“制止”义务是否到位，决定物业公司是否需要承担连带责任。《物业管理条例》第46条。总结精心策划狠抓落实办事高效