第二节物业管理的前期工作第二节物业管理的前期工作第二节物业管理的前期工作第二节物业管理的前期工作物业管理的早期介入物业管理的早期介入前期的物业管理前期的物业管理物业的竣工验收与接管验收物业的竣工验收与接管验收档案管理档案管理一,物业管理的早期介入指物业管理企业在接管物业之前,开发商企业邀请物业管理的有关人员,参与该物业的项目的可行性研究,小区规划,设计和施工等阶段的讨论,并从业主与物业管理的角度,就物业开发、建设和建成后使用管理等方面提出意见和建议,使建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的要求,并对即将接管的物业从物质上和组织上做好准备的过程。1.完善物业的使用功能;2.有利于后期物业管理工作的顺利进行;3.为接管验收、保证物业正常运行打下基础(三)物业管理早期介入的工作内容1规划阶段介入的内容(1)配套设施的完善(2)水电供应容量的问题(3)生活垃圾处理方式(4)消防设施物业规划设计阶段的介入是指当物业还处在规划设计阶段时(物业的总平面图的规划设计、效果图的设计、建筑结构的设计、工程管线铺设的设计等),物业管理企业就开始介入。介入的方式是充当顾问或参谋的角色,主要是参与审阅设计图纸,提出结构布局和功能方面的改良意见(建筑结构、道路布置、管线布置等是否合理),对设备配置(电机、水泵房、电梯)、容量以及服务方面提出改进意见,指出设计中遗漏的工程项目(公建设施)。【案例】某大厦为一座以写字楼为主的综合楼。开发商在设计和施工阶段聘请某知名物业管理公司作为前期物业管理顾问,物业管理公司在以下几个方面给开发商提出了良好的改进意见,并得到开发商的采纳:①原设计大厦客梯只有3部,物业管理公司根据大厦规模和人流量,从方便客户使用、减少等待时间、提高大厦档次等方面考虑,建议增加2部客梯。②原设计大厦只有地下停车场,停放小型车辆。大厦四周均为车辆通道,不能停放车辆。物业管理公司认为大厦如无大型车辆停放处,使用肯定是不方便的。建议将大厦一层后半部改为大型车辆停放处。2施工阶段介入的内容施工建设监理&物业管理介入的方式:一是由开发商聘请物业管理公司作为顾问,参与施工管理工作(对施工过程提出意见和建议)。二是开发商已聘请物业管理企业实施前期物业管理,由所聘请的物业管理企业提前介入施工过程,了解施工情况,参与施工管理,为实施前期物业管理做准备工作。开发商和监理公司也注重施工质量,他们考虑最多的质量合格能通过验收。物业管理企业注重施工质量,他们考虑较多的是房屋及各种设备设施安全可靠、经久耐用。不仅是设备设施的验收,更着眼于以后长远的使用。1.对生活垃圾堆放、清运和处理方式提出了具体要求,要求设立足够的垃圾桶放置位置,要硬底化,同时要方便清洗。2.楼梯道大门的安排,既要便于安装对讲系统,又要便于安装集合信报箱,还要注重美观实用和便于维修。3.在绿化带施工时,首先要考虑浇水管道的铺设,否则又要返修,造成浪费。4.在施工过程中发现部分基础没有搞好,如该区属填海区,易发生不均匀沉降,如果发生这种情况,此处的管网就会发生断裂。建议予以重新施工。5.督促物业建设单位将一些特殊的装饰材料留出一部分以便于物业管理的维修和更换,如一些彩色地砖、镀膜玻璃、涂料等。6.对招聘的物业理人员进行培训,并组织编写各类文件和规章制度,建立对内、外关系的工作程序和工作要求,起草业主公约、装修管理规定和物业管理中涉及到的文件资料。7.与物业建设单位一起,同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关部门协调,确定相应的管理方式和收费标准。3接管准备阶段介入的内容早期介入的物业管理企业不一定就是前期物业的管理者,开发商与物业管理企业双方都会权衡是否签约,一旦签约,物业管理企业就要实施验收管理。二,前期物业管理(一)前期物业管理的含义前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。(二)前期物业管理的意义方便业主的顺利入住维护小区(楼宇)的整体形象,推动租售为物业管理企业树立形象,赢得声誉创造机会前期物管理的费用前期物业管理的费用是视不同的情况来定的:(分两种情况)竣工以后,还未交付使用:物业管理服务的对象是建设单位,物业管理费用也就是由建设单位来付。已交付使用,但并未全部售出(建筑面积小于50%):已出售的由业主承担,未出售的由开发商承担。已全部售出,并交付使用,但业主未入住:费用由所有业主承担。问题:已交付使用,有部分业主入住了,有部分业主未入住,未住的业主是否需要交物业管理费用?(三)前期物业管理的主要内容1.确定物业管理企业在物业接管验收中的权利地位物业管理企业享有接管验收权和争取质量补偿权,既应该考虑质量问题对自己以后管理的影响,也应站在业主的立场上,代表业主的利益对物业结构的安全性和满足使用的功能进行再检验。2.入住管理(1)入住时要