厦门阳光城·翡丽湾快销操盘模式研究产品模式公司背景一家主板上市地产企业（000671，SZ），源自福建福州，创建于1996年。2012，公司股价从年初每股5.67元稳定上行，日前创14元左右年内新高，今年累计涨幅约140%，成为目前沪深两市2012年度累计涨幅排名前三的成长性股票。2012年以来，阳光城运用灵活的融资策略不断提高资金储备和改善运用效率；提升从拿地到设计、工程、营销的整个运营系统能力；打造并完善产品线。在拿地方面，阳光城坚持“多规划、低成本、可持续”的拿地策略，现已累积相对充足的战略土地资源储备高周转盈利模式全国排名前列在业内奉行高周转策略的地产公司，通常要求项目在拿地九个月左右开盘销售。而阳光城仅用了六个月13天从拿地到蓄客开盘，而且首次开盘当天就售罄所推房源，已显示出极为强劲的周转速度。根据阳光城集团的运营策略，阳光城集团将以高周转率来进行项目开发，开发项目的首次开盘平均时间在拿地后的7个月，最晚不会超过10个月。灵活融资渠道阳光城集团正在采取引入包括房地产基金在内的新融资方式以降低融资成本。7月30日，阳光城集团股份有限公司发布公告，与歌斐资产管理有限公司签订《合作框架协议》，引入9亿元房地产基金，合作投资福州、厦门项目。该地产基金由诺亚财富进行募集，投资门槛是300万元，可选择债权投资，也可选择股权投资，也可选择混合投资，投资预期收益在14.5%至32%，投资年限在2年至4年不等。城市布局一二线城市为主，从源起福州，到亮相上海，阳光城集团先后进入福建、上海、陕西、江苏、甘肃、山西、广西、海南等省市，并逐步形成“一带多点”（一带指沿海经济带，多点指策略性布点城市）的企业战略发展布局。产品线两大品类，七大产品系，阳光城集团以大跨度响应房地产市场的主流消费需求。并逐步形成包括住宅（城市豪宅、浪漫城邦、时尚公寓、生态别墅）和商业（商务办公、商业旗舰、星级酒店）两大产品品类，涵盖全方位生活所需。产品模式亮点2：首选有发展潜力的近郊地块，保证土地成本优势，以便后期营销发力地块一：别墅产品模式亮点4：精准定位，控面积、控总价、控成本，别墅产品设计创新，提高赠送空间，与市场主流产品形成差异化产品规划类独栋户型，建面252平，赠送400平二层地下一层二层地下一层二层2营销推广项目在9月（拿地后3个月），随即在岛内外抢占数12幅优质地段的户外广告牌；在项目营销推广开始前，先期进行品牌导入及预热，以“厦门，久违了”为主题，简单的红底大字版面；广告牌分布范围广，扼守进出岛要道位置、岛内人车流量密集处，主要包括：翔安大道沿线、厦门大桥口、杏林大桥、海沧大桥、演武大桥沿线等；这些户外广告牌多为短期租约，最长不过3个月，且分布全岛内外，短期密集频繁曝光轰炸，到达率高，在项目营销推广开始之前，先行打响了品牌，形成了一定的轰动效应。户外长期的保留4个，翔安2幅、演武大桥1幅、火车站1幅；通过“存5千抵10万”的活动，利用电商渠道规避收钱办卡的风险，同时将客户存缴的5千元作为电商的佣金，要求电商调动一切广告资源全力配合。项目联合了xmhouse网、腾讯大闽网、蓝房网三家当地主流网路媒体进行网络团购活动：线上软硬结合投放广告，释放优惠刺激，连接线上团购报名页面，落地线下举办小型专场产品推介会，办卡蓄客。据悉，项目仅在腾讯大闽网一家的网络硬广投入即达65万，远超过报广的投入。项目电商渠道最终成交30组。此外，项目还尝试了微博、微信二维码、QQ动画GIF转发等各种新的网络渠道从集团领导这一信源，在公共媒体，进行价值论断的强势传播，比单纯从媒体口进行宣传更具说服力和感染力，信源的可信度更高！联合当地地产界主流的网络媒体xmhouse网、腾讯大闽网，在首页焦点新闻、mini页焦点图中，利用图文、视频形式，发表其营销总监刘强对于翔安增值潜力的游说性论断《现在不锁定翔安，赚钱的机会就过了》，着力诉求翔安的增值潜力。其论点是，目前翔安是价格洼地，现在入手正是赚钱良机，主要论据有：1、邓时代深圳、江时代上海、温时代天津、而习时代海西，海西龙头厦门泉州，翔安乃厦泉中心；2、类比瑞景，翔安保障房的建设将会带来大量的人气及商业配套；3、翔安厦大带来顶级教育、医疗配套、新机场超虹桥吞吐量，为翔安带来大量的人口导入。4、翔安隧道比桥更高级，景观更佳。据代理公司访谈，刘强具有极强的煽动力，经常在凯宾斯基接待点对客户进行演讲“洗脑”。其出街广告没有明显的特点，文字较为直白，构图简单，色调明快，较为注重直效性。SM二期面向中高端消费群体，且本身调性较为时尚项目通过与SM二期签订框架合作协议，取得了之前开发商从未取得的优势资源：1、SM二期中庭正中位置外展点（位于动线交通核，之前未有）2、SM二期外立面户外广