打造湘西旅游休闲地产示范区——凤凰县翡翠城项目前期策划目录一、项目背景凤凰——边城传说沱江—凤凰母亲河凤凰的发展对湘西旅游发展有着举足轻重的作用本项目位于凤凰十里沱江风光带中枢，总建筑面积6万平方米。项目周边建筑项目地块的交通区位优势明显、通达性较好凤凰旅游产业纵深发展的“抓手”二、项目发展方向但发展方向不符合项目自身的价值属性凤凰普通房地产项目也不符合各方主体的期望——站在城市发展的角度，政府希望能够通过项目的开发提升区域乃至城市的价值市民希望能够更多的享受到凤凰的休闲空间凤凰县崇文房地产开发公司作为一个有社会责任感企业，希望通过项目的开发树立更高的企业品牌形象项目本身的价值属性和政府、企业、市民三方的期望对本项目提出了更高的发展要求在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读翡翠城项目，对项目的发展方向、定位以及发展策略进行了广泛的调查和有针对性的研究。我们从以下思路展开本项目的研究凤凰因其独特的人文资源和一定的自然资源使其成为国内外知名旅游目的地城市旅游业是凤凰乃至湘西州的支柱产业凤凰游客停留时间短、人均消费低两大特点以文化旅游为主导，着力打造国际旅游目的地。随着凤凰的城市化进程，本案是城市“东征”纵深发展的枢纽棉寨旅游服务休闲区——城市纵深发展枢纽区我们研究了国内部分案例，按照驱动因素总结出四种模式启示之三：逐渐由相对独立的旅游地转向城市的主要功能区，成为城市居民活动的空间载体新加坡河两岸——观光型旅游区转变为浓缩城市文化、生活的主要功能空间参考以人文资源驱动为主的旅游地产发展的内在逻辑，分析沱江风光带的发展状况凤凰古城经过十几年的开发建设，已经形成自身特色凤凰城区旅游主要集中在古城和沱江风光带写生基地：众多多艺术院校学子采风之地。但各功能相对独立和封闭，缺乏整合，没有形成相互支撑的产业链随着凤凰的建设逐渐完善，游客数量、旅游收入、从业人员等各项指标在不断攀升但区域活力明显不足城市基础设施建设不断发展凤凰县在国内国际的知名度不断提高但居民+游客对沱江缺乏归属感作为城市纵深发展的枢纽，本项目必须站在全局的高度，提升本案的旅游价值和寻求发展方向！三、项目主题定位作为城市旅游纵深发展的节点，本项目承担三大使命我们通过研究类似区域成功案例，寻求区域成功运营的关键绩效指标青岛•八大关景区以建筑的人文故事作为主线穿插整个区域景区与城市完全融合，为市民了提供一个完全开敞的公共空间日本豪斯登堡是日本利用与荷兰的文化渊源，学习荷兰人的建国精神而打造的文化区豪斯登堡在城市建设、娱乐设施等方面均营造1７世纪的荷兰城镇风貌上海•泰晤士小镇——纯粹英伦风貌的风情展示区人文元素自然融合到各个细节，原汁原味的英伦风情一览无遗多元化功能复合增强区域的活力新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心D新天地街区式商业主要以石库门建筑表现手法。新天地集中式商业—现代建筑为表现手法。新天地街区业态分布和组成通过上述案例研究，总结出成功打造复合旅游地产的KPI体系从中得出本项目发展的关键词：人文主线、开放、多元化我们从城市和湘西的角度来寻找城市的文化和城市的“故事”。我们发现，强势的湘西文化之余，诸多因子在暗示着另外的一种风情！湘西文化作为凤凰的主流文化有诸多的载体，已经得到非常充分的阐释。湘西文化在凤凰古城已经得到很好的挖掘和演绎。是怎样一股力量让我们砰然心动！是爱情的气息已经在城市中弥漫，凤凰需要这样的文化载体我们选择湘西文化和爱情文化的融和，提升项目价值。项目定位以沱江优越的人文与自然资源为基础，以凤凰城市化发展为依托，以营造区域活力为驱动力，打造中国首个以讲述湘西文化和爱情文化交融为核心，功能复合的文化旅游示范区。关键词：主题、街区我们的文化主题如何落地？我们选择的这些文化元素如何排列？开放和活力的区域构想如何得以体现？针对这些元素如何布局，在整体定位的指导下，我们有以下三个层面的综合考虑四、项目产品规划设计完善方案76项目用地指标规划原则：原则一：区域公共空间分等级设计，实现完全开放、连续开放的空间布局。原则二：不设立区域的封闭边界，通过多级路网设置，形成连续的开放空间。原则三：布局需要提供更多的公共空间接触面，并使建筑自身公共化。原则四：集约化利用土地，让更多的人享受新城市文明的载体。原则五：广场和街区是增强区域活力不可或缺的空间。客户群体推广重点转向以凤凰外埠旅游度假型客流为主;项目规划布局关系住宅部分设计完善意见理由：（1）3#、4#楼的户型均为92平方米和102平方米的两房，市场可顺利消化；根据投入产出的估算，净收益有限；影响整个社区品质；增加开发难度，影响工期。（2）9#楼现规划户型面积为132—135平方米的三房，总价偏高，客户相对难以承受；面对外部市场投资客户需求，增加产品类型，又可提升单价，实现项目