提案：北京上古地产日期：2010年12月前提—客户目标理解目录ContentsPART1整体市场状况PART1整体市场状况2003-2010年哈市房地产销售面积统计2003-2010年哈市房地产开发投资变化PART1整体市场状况1.2、板块格局特点——城市中心板块板块关键词：土地稀缺临江景观配套完善豪宅云集代表项目：爱建滨江壹江南江南明珠上实盛世江南分类1.2、板块格局特点——群力新区板块分类1.2、板块格局特点——哈西交通板块分类1.2、板块格局特点——会展中心板块项目名称1.2、板块格局特点——道外老城改造版块分类1.2、板块格局特点——新香坊东南板块分类1.2板块格局特点PART1整体市场状况1.3区域竞争策略PART2项目竞争环境PART2项目竞争环境2.1、区域发展概况——会展中心板块说明2.1区域市场发展——市场七年三级跳只有具备核心优势的项目才能在市场上脱颖而出。而核心优势包括三方面的内容：1、产品定位2、客户细分3、营销形象PART2项目竞争环境2.2、客群构成描述——城市外扩发展的远期带动2.2、客群构成描述——CBD外扩发展产生的客群需求2.2、客群构成描述——产品供应及客群状况小结PART2项目竞争环境龙塔电视台项目名称：哈尔滨林海佳苑项目项目位置：位于哈尔滨经济技术开发区主干道长江路东延至阿城区段占地面积：约17.59万㎡容积率：平均约3.07建筑面积：规划约71万㎡，其中地上建筑面积为54万㎡交通：项目处于中心城区边缘地带，交通便利；该项目距哈尔滨国际会议中心及体育中心3公里，区域主干道为双向八车道，由长江路通至阿城区已经贯通，另外尚有规划的次干道，在今明年也将陆续建成通车，具备良好的道路通达性。省政府商圈2.3、项目现状分析——项目属性判断优势：长江路打通，交通便捷；开发规模大，利于统筹规划和造势；与会展商圈距离相对较近地块现场较为平整，少量拆迁，项目所在地块基本无优势；化工厂及周边的现状不利于获得市场认同项目生活配套极度匮乏，需要大力发展配套项目辐射区域发展势头较好，可扩大区域认同范围项目自身地段及周边产品决定本案不适合于定位高端市场，面向中低端客户的市场较为适宜远期前景看好，板块整体处于蓬勃发展状态，片区将成为会展CBD直接的辐射区域，价格将会有上升空间。区域在城市的角色需要创新定义PART3项目解决方案PART3项目解决方案如何从低档项目的圈子里跳出来？如何在众多项目中脱颖而出？如何由一个区域市场发展成为全哈市购房者都感兴趣的市场？如何实现大盘未来3—5年的持续销售生命力？借鉴原因：城市工业区，市场心里距离远项目地块同属待开发区域大规模项目市民普遍对地块不认可道路交通便利性差周边配套设施严重缺乏整个片区居住氛围完全缺失后现代城——北京原为旧工业区，聚集了化工产业和大型仓储，还有百子湾车站，周边环境较乱。它怎么做？策略一：市场定位的“心理暗示”市场定位的“心理暗示”在市场定位上，极力推广不拘一格的新潮生活方式，以“动”（动感的生活）制“动”（火车嘈杂）而尽量规避常规考虑的不利因素。策略二：客户定位的“心理投射”我们是一群快乐的，爱玩的，充满想象力的，喜欢看美国大片的，自由的，富有童心的，朋友多的，爱扎堆的，爱闹、爱玩、爱交朋友的，爱游戏，爱一切好玩、新奇、有趣事务的KIDULTS！在客户定位上，抓准城市中一群青年人的心理，以产品的附加值，打动消费者，使得产品变劣势为优势。策略三：产品定位的“灵动组合”策略三：产品定位的“灵动组合”策略四：价格定位的“平易近人”年轻、时尚、活跃、耀眼解决方案不利因素扭转为绝对优势不利因素扭转为绝对优势市场定位客户定位客户白描1——单身贵族广告公司创意总监黄剑锋，30岁；小太阳之家心理定位：追求情感偏好与性价比的类型追求情感偏好与性价比的置业群体家庭结构特征：年龄在25岁-35岁，以未婚一族和结婚丁客小家庭为主体，非主体群体为小太阳之家。消费行为特征：此年龄段的群体普遍受过良好的大学及以上教育，注重事业，喜欢新生事物，善于接受新的观念，喜欢交际，渴望自由和浪漫生活，追求时尚和个性，感性消费观念强于理性消费观念。此群体中的新哈尔滨人学历较高，组成的家庭处在创业立家艰辛阶段，处于事业发展的关键时期。购房关注：此类群体更注重自我的感受，与情感偏好相关联的项目最容易吸引他们的关注。同时由于家庭负担较轻和年龄成熟度限制，感性购房几率大。家庭结构特征：年龄在30岁-40岁，以小太阳之家、三口之家为主题。非主体为三世同堂。此类群体因已经生儿育女，对于教育情况十分重视。此群体大多处于多为事业的进取期，正在向上攀登，生活活跃度高。但相对的子女教育与赡养老人、立