咸阳世茂中心项目2013年年度营销策略方案壹/营销背景壹/营销背景：贰/尾铺清货销售营销提示/结合目前商铺销售所剩房源情况来看，剩余房源有以下明显特征：尾铺清盘跑量的核心在于“深挖客源、盘活价格”！贰/尾铺清货销售：贰/尾铺清货销售：贰/尾铺清货销售：贰/尾铺清货销售：贰/尾铺清货销售：贰/尾铺清货销售：叁/住宅新品销售叁/住宅新品销售住宅概况：项目用地位于咸阳市中心，人民路中段，东临乐育北路，市良友集团公司；北临505集团及其中学，南临人民广场，西临中宏时代广场三期。整体居于咸阳市中心黄金成熟地段。项目住宅规划由2栋对称点式楼组成，小区内部实行人车分流。项目住宅规划总建筑面积39093㎡，其中地下面积10052㎡，地上建筑面积29041㎡。规划总户数363户，户型分别为47一室—105三室㎡。项目规划地下车库面积约8000㎡多，可停车196辆。地面可停车41辆左右。叁/住宅新品销售：项目产品配比情况：1、项目住宅概况及优劣势解析项目劣势：1、规模较小：项目住宅规划用地仅12余亩，共2栋高层，规模较小，从而致使本项目社区内部用于景观、绿化等方面的面积有限，无法拥有大社区所体现的规模优势；2、居住环境：项目所处的市中心位置，周边车流、人流交织，加之项目自身有大面积商业配置，从而带来噪音、空气污染较为严重，住宅居住舒适度较差。3、工程进度：项目住宅工程进度缓慢，两年停工，市场口碑较差。项目机会：1、西咸一体核心商圈之一：西安（咸阳）国际化大都市，是中央从国家发展的总体战略布局出发，着眼区域协调发展、深入推进西部大开发作出的重大战略决策。项目地处西安（咸阳）国际化大都市中心位置之一——咸阳市中心。必将成为西咸投资客争先投资的热盘；2、户型优势：项目户型以47-80的中小户型为主，总价合理，也是目前咸阳市最为畅销的户型面积区间；3、品牌推广：项目2010年亮相以来经过几轮持续热销，在咸阳中高收入投资客群体中已经广泛得到认可（预计项目1200多名业主中将有相当多数量购买本项目住宅）。4、配套形象：项目一期商场早已交房，各大商业装修正在火热进行中，预计4-5月份开业对项目有较大提升作用。项目威胁：1、竞品威胁:同期竞争项目中大盘的威胁；2、取暖方式的硬伤威胁:北方城市冬季气候寒冷，项目供暖方式将会成为客户主要抗性因素之一；3、政策威胁:不可预计的房地产宏观调政策带来的不利影响。S叁/住宅新品销售区域在售项目分布一览图户型配比项目目前推出2栋楼，共有4个户型，在售户型区间43-132㎡两室及三室，市场销售偏好43-74㎡户型，后期大户型销售难度大。2室94㎡我们的竞争对手——外滩一号户型配比在售户型区间91-210㎡外滩一号我们的竞争对手-----华城国际户型配比在售户型区间62--138㎡在售户型区间62-138㎡户型配比两室在售户型区间85-100㎡三室在售户型区间122-142㎡3-2-2135㎡四室户型（复式）项目概况：项目位于咸阳市人民路北门口十字西南角，由咸阳双保房地产有限公司开发。项目总建筑面积约60000余平方，共26层，地下一层为大型停车场，有100多个标准车位，是目前咸阳市中心档次最高，规模最大的停车场。地上1-3层为大型的商业区，已在省内外招商，4-16层为高档公寓。户型配比住宅属于尾盘销售，未再做大规模推广，商铺排卡了，两年有余但未销售户型配比湖境尚都湖境尚都湖境尚都一室在售户型区间45-48㎡二室在售户型区间70-103㎡3-2-2120㎡二室在售户型区间69-95㎡三室在售户型区间120-137㎡产品配比分析竞品项目市场价格现状项目名称1、片区市场供应量充足，产品线参差不齐，既有城改项目，又有正规品质大盘；2、从畅、滞销情况来看，80-90市平米的两室，100左右的三室，50-60平米的一室较为畅销；3、整体市场价格混乱，价格从4500-7000之间，价格分布差异化严重；4、整体周边货段价值在5000-5800之间，超过6000房源去化速度较为困难；5、部分精装产品由于精装成本导致价格超出6000形成滞销，且市场对精装户型接受度较差；6、项目所处区域因其居住环境较差，非城市品质住宅集中供量区域，客群的投资化趋势较为明显。7、市场在售项目整体优惠点位较大，“高价高折”现象较为明显，一次性优惠在6-10%，按揭优惠基本在2%叁/住宅新品销售：同质竞争，跑量的关键在于时间与价格的动态管理，发动“奇袭战”叁/住宅新品销售：营销策略：明暗双线运作、即圈即杀、定位提升：项目核心价值与卖点提炼项目定位及营销主题演示1、项目定位排序参照实例比较因素比准价格计算：价格测算----评判我们合理的利润空间促销策略：促销策略：上门客户前期老业主周边郊县时间管理：关键节点及需求：年度项目销售额度预