中原（中国）物业顾问有限公司深圳中原物业顾问有限公司香港深圳广州厦门重庆上海大连北京浙江四川南京沈阳谨呈：深圳百安隆地产用品质征服市场阳光新干线项目营销策略提案我们要说的几个面我们将面临怎样的市场?我们项目如何定位我们将如何营销?我们能帮到发展商什么?深圳整体市场□一手住宅市场平稳理性发展□整体供应量降低销售成交量上升□中档住宅销售快豪宅销量下降□成交以80-120m2的两房三房为主□小户受青睐投资市场更有赚□名人秀+健康社区活动成主流□利好政策促进加速深港一体化□低首期刺激内销看好外销看旺外销市场□深圳整体外销以港人为主□罗湖区域为首选西移速度加快□两房与小三房成主力户型□度假成分少自住投资需要加大□CEPA西铁自由行珠港澳大桥□全力促进深圳外销市场外销市场港人购房趋向性越来越明显，但主要表现为以下几个因素：职业：主流为工薪白领阶层和私营企业主，深港两地商贸人士，家庭主妇及少部分退休人士；用途：自住投资居多,度假渐少；家庭：单身人士、深港联姻家庭为主，通常2-3人；户型：1房38平米，2房在60-70平方米之间，3房总面积在90—110平方米左右；付款：首期越少越好，习惯长年限按揭供楼；收楼：希望有全套装修及电器，最好搬进去就能住；偏好：口岸概念物业、地铁概念物业、度假概念物业、投资概念物业；其他：发展商信誉、承诺能否兑现、交楼时间、周边配套、生活设施如酒楼等餐饮配套、会所设施等。罗湖区域市场□土地渐少楼市春天依然存在□预售115.7万m2成交85万m2□品种较单一小户型受追捧□自住与投资均看重项目质素□内销有市场外销更迅猛竞争态势罗湖区潜在竞争态势：朗钜·御风庭653套3月开盘城市天地广场2000套4月开盘新银座·华庭1144套3月开盘东门国际980套5月开盘鹏运广场971套4月开盘鸥洲广场760套5月开盘新天地名居1632套10月开盘置地·春风居1300套11月开盘竞争态势单身4房2厅项目总户数1房1厅2房2厅3房2厅公寓及其他朗钜·御风庭65325%50%25%－－－－城市天地2200－－84%84%－－－－新银座·华庭114416％27％48％7％2％东门国际980－－78％22％－－－－鹏运广场971－－28％42％27％3％置地·春风居130025％50％25％－－－－新天地名居1632－－52％24％22％3％鸥洲广场760－－35％65％－－－－大势较好竞争较大。内销有量外销更强。小户型、高质素、投资性将成为竞争核心要素。项目资料目前名称：阳光新干线占地面积：10000平米建筑面积：83728平米可销售面积：67874平米绿化率：40%容积率：7总户数：1200户停车位：330个楼层：3栋33层（含3层商场）东门南路以西，沿河路以北本案优势分析※具罗湖、文锦渡双口岸优势※居春风路商业辐射圈※生活配套设施完善※南向上水山景※小户型设计※错层阳台设计※两座高层观光电梯劣势分析周边环境较差南面有高架桥西面有加油站车流噪音较大建筑为内廊式通风采光较差居住密度多机会分析□深港全日通关、吸引更多港人在深置业□地铁一号开通增加物业升值□CEPA影响将衍生更大效益□港人投资罗湖信心继续增强□投资客户群范围加大威胁点分析□片区竞争项目质素均优于本项目□片区竞争压力较大□项目自身缺乏差异化卖点内外销比例内销：外销=：营销比例确立内外销比例，基于以下几点＃项目区域的先天性；＃利于整体提高项目售价；＃充分利用中原的深港资源；＃全面降低项目推广费用；＃加快项目销售进度；内销客户定位□投资客□本土居民□机关事业单位人员□周边工作人士外销客户定位□来往深港频繁的商务港人□追求回报的投资港人□深港家庭人士□香港货柜车司机客户需求分析客户客户构成主力户型需求购买用途内销周边居民一房、二房投资多、部分二房用于自住投资客一房为主投资机关事业单位人员一房为主投资周边工作人士一房、二房投资或居住外销深港工作人士一房、两房自住或投资深港家庭二房为主自住货柜车司机一房、二房居住或投资投资客一房为主投资投资自住比例投资：自住=：相同的区域，相同的客户群，较大的竞争压力，还要与对手拼同样的质素，我们究竟卖什么?如果卖纯住宅会怎样外在压力□面临的区域竞争会很大;□周边对手的整体质素优于本案;