物业工程维修服务规范西安爱家物业管理有限公司百花明珠服务中心主讲：史鹏主讲：??物业工程维修服务综述房屋设备是根据用户的要求和不同的物业用途而设置的，种类很多，功能各异。因此不同用途的房屋有不同的房屋设备。如普通住宅中的房屋设备有水、电、气、电梯等设备系统组成，而现代化综合型办公大楼还有中央空调、计算机网络、自动报警等设备系统。这些设备的维护与维修就成了物业服务的重要组成部分。??????物业工程系统的构成给排水系统房屋给排水设备系统是指房屋建筑内部附属设备中各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设备总称。包括房屋给水设备、房屋排水设备及房屋热水供应设备。房屋给水设备。用人工方法提供水源的设备、按整个供水环节分为供水箱、供水泵、水表、供水管网四个方面的设备。房屋排水设备。用来排除生产、生活污水和屋面雨雪水的设备。按所排放污水的性质可分为生活污水管道、工业废水管道和室内雨水管道。房屋热水供应设备。房屋建筑内部附属设备中热水供应部分，它包括加热设备、存储设备（主要指热水箱）、供热管道、各种循环管道和热水表、疏水器、自动热水调节器、减压阀和伸缩器及自动补偿管道等。???????供电系统指房屋建筑内部附属设备中的供电照明部分。变压器房内的设备。包括高压开关（户外型为负荷开关，户内型为漏电保护自兀⒈溲蛊鳌⒏髦治瓤匾潜砗图屏恳潜淼取?配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物，其主要设备有：低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。配电干线。配电房由线柜向各用电设备或各楼层配电箱的供电线路。楼层配电箱。该设备将配电干线的电能分配给本层的各用电设备。照明设备。包括开关、插座和各种照明灯具。????空调系统房屋供暖设备。房屋设备中用来供暖的部分。除空调外，可以为热水供暖和蒸汽供暖设备。包括锅炉、蒸汽喷射器、壁炉、鼓风机、回笼泵和室外供暖管道、散热器、辐射板等设备。此外还包括膨胀水箱、去污器等热水供暖设备和各种立管和干管等蒸汽供暖设备系统。房屋供冷设备。房屋建筑附属设备中，可以使空气流动，给房屋使用者带来凉爽感觉的设备部分，包括冷气机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、回笼泵等设备。房屋通风设备。指房屋建筑内部附属设备中的通风部分，包括通风机、排气管和一些净化除尘的设备等。????????电梯设备指房屋建筑内附属设备中载运人或物品的设备，包括电梯和自动扶梯，它们是房屋建筑中主要的垂直运输设备。1、电梯。由传动设备、升降设备、安全设备和控制设备组成。按用途分为客梯、货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度分为高速电梯（速度2m/s以上）、快速电梯（速度1.5m/s按速度分为高速电梯（速度2m/s以上）、快速电梯（速度1.5m/s以上）和低速电梯（速度1m/s以上）以上）和低速电梯（速度1m/s以上）按电动机拖动方式可分为交流双速电梯、直流快速电梯和交流调速电梯。按控制方式可分为信号控制电梯、集选控制电梯、微机程序控制电梯和简单手柄控制电梯。2、自动扶梯。主要用于相邻楼层的人流输送，可以在很小空间运送大量人员。常用于大型商场、酒店、机场、火车站等地方。比电梯简单?二、物业维修服务的质量管理?（一）及时掌握并排除设备故障?1、建立设备自动监测系统。?2、加强设备的巡查。?3、一旦发生设备故障，应及早排除。?（二）建立设备报修及服务的渠道?（三）上门维修服务规程?（四）正确处理复杂故障?（五）维修交接班制度?（六）维修值班制度?三、物业维修服务的资金管理?（一）物业维修资金的筹集渠道?（二）物业维修资金的分摊方法?（三）物业维修资金使用的安排?（四）物业维修的预决算管理?谢谢大家