成都市物业管理条例》下月实施核心条款解读http://www.scol.com.cn四川在线(2007-12-2807:54:45)来源：华西都市报、天府早报、成都商报成都市解释《成都市物业管理条例》具体规定住宅还是商务楼按60%比例界定明年元月1日实施的《成都市物业管理条例》涉及千家万户，近日，成都市政府出台关于贯彻实施《成都市物业管理条例》的通知，针对新条例对建筑区划、附属设施配备等现在涉及的一些具体问题进行明确。住宅还是商务楼按照60%比例界定一个新楼盘是商务楼还是住宅楼，现在有了明确的规定。建筑区划（即物业管理区域）内，非住宅物业占总建筑面积比例小于60%的，该建筑区划类型以住宅物业计。当比例大于60%时，该建筑区划类型将以所占比例最大的物业类型计。同时，“从明年元月1日起，开发建设单位应当在新建住宅物业竣工验收后，在办理新建住宅附属设施设备交付使用备案手续或者不动产权属登记前，按《条例》规定一次性向市房产管理部门选定的商业银行交存住宅物业保修金。”承租人擅改用处出租人可终止合同新房装修时，能否自行改动房屋用处一直是业主关心的问题。对此，通知明确：“业主、使用人应当按照规定使用专有部分，不得将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。”相关负责人表示，如需改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照相关规定和防水标准制定施工方案，并做闭水试验。按规定，房屋租赁时，如出租人发现承租人有擅自将住宅改变为餐饮、酒店、生产、办公、库房等经营性用房使用，或者利用房屋进行非法活动等违法违约行为的，出租人可以终止租赁合同，并及时向相关行政管理部门报告。物业交付使用前开发商缴物管费没有交房，物管费该由谁缴？“应由开发商缴！”根据规定，物业买受人自物业首次交付使用之日起，按前期物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由开发建设单位缴纳。所谓物业首次交付使用日，就是物业买受人办理房屋交付使用手续之日。同时，除物业服务企业或者相关管理人收取物业服务费用以外，其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。业主共有物业不计投票权“未出售或已经出售但未交付使用的房屋，开发建设单位拥有投票权。”针对业主大会会议投票权的问题，按照新规定，机动车停放库（位）以及依法归全体业主共有的物业，将不计投票权。供水等设施权属将进一步明确今后，供水、供电、供气、供热、信息等专业单位要进一步明确建筑区划内相关管线、设施和设备的权属问题，按《条例》要求自觉承担维修、养护责任，不得转嫁给业主、物业服务企业或者其他管理人。华西都市报记者陶玲下月起开发商不得对外出售小区车位和车库2008年将至，不少新规条例即将生效。对于成都市民而言，最关注的无疑是《成都市物业管理条例》。昨（27）日，成都市各相关部门举行《成都市物业管理条例》贯彻动员大会，并对其中一些关键条款进行了解读。作为《物权法》颁布后的首个物业管理立法，物管条例设立和完善了新建住宅交付制度、业主大会制度、物业服务质量评价制度等21项物业管理制度，其中2/3的篇幅用于规范物业的规划、建设、交付等监管事项和业主自治规则体系，在某种意义上可被称为“国内首部区分所有建筑物管理法规”。屋顶绿地可上人的屋顶（跃层除外），其所有权属于业主共有，不能归属于顶层业主专有使用。目前很多小区屋顶花园似乎就是属于顶楼业主的，而一些开发商在售楼时也往往打出“送屋顶花园”这样的噱头。成都市人大法工委认为，结合《物权法》及新条例中相关规定来看，开发商向顶楼住户赠送或出售顶楼是不恰当的，将使全体业主的权利受到侵害。可上人的屋顶（跃层除外），其所有权属于业主共有，不能归属于顶层业主专有使用，除非业主大会或全体业主共同决定，同意开发商这一做法。开发商与顶层业主约定楼顶空间的专有使用权，不发生法律效力，如果顶层业主为此付出了费用，应由开发商返还。至于底楼绿地，如果要赠送或出售给一楼的业主，开发商则必须在建筑区划平面图或其他专有部门买卖合同的附件中，让其他楼层的购房者在签署房屋买卖合同前，明确知道该绿地属于底楼业主所有。住改商物管条例对“住改商”的态度是限而不禁，但“限”得相当严格。在一些小区中，利用住房开店的情况为数不少。物管条例对“住改商”的态度是限而不禁，但“限”得相当严格，除了依法报请规划、卫生、消防等部门审批外，还必须取得“利害关系人”的书面同意。因业主或房屋使用人的“住改商”行为而改变了居住和生活环境的业主，都属于“利害关系人”，而不能单纯理解为指居住在同一建筑物内的有墙体相连部分的上下左右邻居，也不能理解为整个建筑区划内的所有业主。对于已经“住改商”且影响到周边居民生活的情况，权益受到损害的相邻各方，可根据成都市已有的《成都市城市建设规划条例》《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等法规，提起侵权之诉。