1简介：《山东省物业管理条例》已于2009年5月1日正式实行，为配合该条例的执行，特制订如下解读，以供公司同仁参考学习。山东省瀚嘉物业观澜御府管理处2010年9月1日第一章总则第二章新建物业与前期物业管理第十四条解读：1、它的前提是按规范要求配套建设，它体现了一个原则约定，约定属建设单位所有的前提条件是建设单位有证据证明会所及幼儿园归其所有，否则该约定会因为建设单位没有证明文件而无效。从另一个层面讲，就是归全体业主所在。当然即使在归建设单位所有的情况下，业主有优先享有其提供服务的权利。2、在实践中会所、幼儿园的产权问题一直是社会各届最广泛关注的问题，长久以来，在法律或法规上也未进行过明确的规定。本条例的这一规定，正是从解决实际问题出发，从立法的本意上它是从维权业主合法权益出发的，严格了开发商的举证责任。第十五条解读：本条是关于确认车库、车位归属的规定。根据《物权法》第七十四条规定，规划内的车库及车位的归属可以约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属业主共有。本条就是对上述规定作了进一步的明确。就该条所规定的内容来看，在实践中更利于操作与执行。建设单位说车位归其所有，不但要事先有约定，而且要提供相应的证据予以证明。从一定程度上讲，该条倾向于保护业主利益角度出发，对开发商的权利进行了限制。同时针对实践中开发商任意卖掉业主共有车位的做法，再一次从法律上予以否定。如果想更加主动的处理车库、车位问题，只能事先与业主约定，可以在商品房买卖合同中予以规定车库、车位的归属，以后在商品房买卖合同签订过程中应该多注意这点。第十六条解读：住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。《条例》将水、电、暖、气等专业经营设施集中交给专业运营商，如果专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的，将由设区的市、县（市、区）人民政府责令限期改正。至于配套建设费用如何解决，《条例》也规定可以从政府收取的综合配套费里支取。专业经营设施设备范围：包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。属于上述范围内设施设备，就由专业经营单位投资，当然产权也归他们，有了问题也找他们，由他们承担维护责任。如果条例施行后，该条款得到了落实，业主可不用为这些东西费心了，将来设备老化了，不用找我们业主，由专业经营单位负责。物业公司也不用为这些东西再费脑筋了，暖气不热，找供热企业解决，不是物业公司的问题。物业纠纷减少了，社区和谐了。第十七条解读：《山东省物业管理条例》关于专业经营单位设施设备的移交方面规定的非常全面。依照本条的规定，依据相关市级政府或部门制定的具体办法，由业主大会决定是否移交。当然相关部门的配套文件非常重要，业主大会的决议或决定也非常重要，这里有必要提业主委员会，因为业主委员会是业主大会的执行机构，有可能一些具体的工作是需要业主委员会以及小区的物业公司来完成的。这就需要未成立业主大会或业主委员会的小区抓紧成立，这样对物业公司跟业主都有利。第十九条解读：本条规定了立法的主要原则就是小区内部设备设施归业主共有，在例外的情况下才归属经营单位所有，属于经营单位所有的例外情形必须满足两个条件：1、经营单位投资。2.经营单位经营。在其它情形的下，设备设施只能归业主所有，这是基本原则。经营单位如果要拥有这些设施设备的所有权就必须证明它对这些设施设备的具有投资经营，包括对这些设备设施的产权证明跟这些设备设施的经营状况都要证明。第二十四条解读：对新建住宅小区的配套设施设备包括生活用水、排污、用电、燃气、通讯、消防、道路等11个方面都作了严格规定，只有符合规定，建设单位方可办理物业交付手续。由于之前的相关法律法规不健全，交房没有统一标准，有的小区施工与交房并行，有的小区天然气的相关设备未安好就交房。《条例》从实际出发，只有这11项内容都具备或完善了，才可办理综合验收备案手续。它不但改变了现有的交房制度，而且改变了一直以来交房标准不统一的局面。从另一层面讲，《条例》严格了开发商的交房责任，督促开发商加强施工质量，解决业主面临的实际问题。本条从实际出发、从业主生活需要出发，从安全出发，列举了十一项的内容，只有这十一项的内容都具备了或完善了，才会办理综合验收备案手续。它不但改变了现有的交房制度，而且改变了一直以来交房标准不统一的局面。之前，曾经因为没有法律依据，由于开发商与专业经营单位未办理接收引发了很多物业纠纷，建设单位、物业公司、业主理不清。本条关于条