写字楼行业及市场研究报告（于2011年第2季度）金茂集团写字楼部2011年6月23日金茂集团·写字楼行业及市场研究报告（2011年第二季度）摘要为了帮助本报告的阅读者把握要点，特制定本摘要。一、中国写字楼行业发展概况1、中国写字楼发展已经历经四代。第一代写字楼：普通型商务写字楼（50年代至80年代初）：第二代写字楼：综合型仿国际标准写字楼（80年代至90年代）：第三代写字楼：智能型商务写字楼（90年代后）：第四代写字楼：国际型顶级商务写字楼（现在）。2、房地产行业产业周期与宏观经济周期密切相关，要了解房地产行业产业周期，首先要把握宏观经济周期。房地产周期与国民经济周期波动趋势基本一致，但存在一定的偏离。它具有很强的地域性，因此，各地周期都不尽相同。另外，相对于受刚性需求及人口增长因素影响较大的住宅市场，商业地产的周期更加灵敏，与国民经济周期拟合程度更高。以东京为例，由于受泡沫经济破灭的巨大冲击，其经济周期以及商业地产周期尤其长，也更显著。3、由于上海的经济与外贸及外商投资有着很密切的关联，办公楼建设周期不仅与上海乃至中国经济发展的脉动相连，更与外围经济环境变化休戚相关，如1997年的亚洲金融危机及2008年的全球金融海啸都对其产生了很大影响。4、国内写字楼主要分布15个大中型城市。环渤海板块，主要有北京、天津、青岛、大连和沈阳五大城市。长三角板块，主要有上海、杭州、宁波、南京四大城市。珠三角板块，主要有广州、深圳两大城市。中西部板块，主要有重庆、武汉、成都、西安四大城市。5、对于办公楼面积需求最大的的行业依次为：金融保险业、专业服务及商务服务业、制造业、零售业、信息技术及通讯业、医药业、地产及建筑业、物流运输业。6、欧美高档办公楼、写字楼等大型公共建筑特别重视生态、节能、环保及舒适性办公环境的创造。具体来说，写字楼发展趋势为：综合化、生态化、节能化、专业化、智能化、灵活性。7、客户需求发展趋势是“郊区化、自购物业、冠名权、HSE”。8、开发商投资发展趋势是“规模化、多元化、资本化”。（1）、纵观国内外大型开发商，在土地获取方面，无不有大手笔的表现，分期、分片开发，进性?城运动，持续不断地瓜分市场需求。（2）、不同业态之间互补，为企业良性发展金茂集团·写字楼行业及市场研究报告（2011年第二季度）提供动力。尤其是在住宅市场受到打压的时期，越来越多的住宅开发商转型投身商业地产，以实现商住市场“长短结合”的目的，既规避了政策风险，也顺势将自身企业的规模发展壮大。（3）、从国际房地产市场的发展经验来看，融资渠道多样化是房地产资本化的必然趋势。二、标杆企业研究1、九龙仓的主要核心业务包括地产、码头、运输、以及酒店；最近数年，该公司透过成立旗下的有线宽频通讯有限公司经营有线电视网络进军住宅电话及宽频互联网服务。2、九龙仓集团作为香港商业地产的龙头企业之一，充分利用其从九龙仓库和香港电车厂改造而来的旗舰物业、电讯企业和现代码头货仓经营获取经常现金流，谨慎发展港岛高端豪宅，同时积极开拓中国房地产市场。3、在中国市场开发策略上，采取了二三线城市豪宅和旗舰商业综合体优先的开发方式，紧跟政策步伐，抓住时机，步步为营，只做自己最擅长的业态，取得了一定的生存空间。4、但是也可以看到，一线城市有限的土地储备使得九龙仓在短期内仍难与长江实业、新鸿基等地产大佬抗衡；而因为发展规模的局限性，九龙仓在发展的关键时期资金捉襟见肘，有时甚至不得不以出售旗下优质资产的方式来换取开发所需资金，比如2008年出售北京时代广场的全部股权。5、在人力资源的培养方面，前期相对缓慢的发展速度使其人才培养相应滞后，大部分的现有物业均在香港运营，使其缺乏既能运营高端物业又了解中国市场的地产运营人才。近年来九龙仓在全国进行“百年百人百亿”计划大规模招聘地产开发运营人才，可以看到其求贤若渴的境况。6、方兴与九龙仓的处境何其相似：企业规模与一线开发商相比仍有较大差距；公司以长期持有项目为主，发展较慢；目前开始改变结构，开发与运营并举，但资金和人才成为瓶颈。他山之石可以攻玉，其发展方式值得我们学习和借鉴。三、“十二五规划”热点板块随着上海“十二五规划”的出炉，虹桥枢纽板块、临港新城板块、迪斯尼板块成为关注焦点。其中，虹桥枢纽板块和临港新城板块，可重点关注写字楼、住宅、酒店式公寓的销售市场；迪斯尼板块则在商场和酒店方面更具投资价值。四、各地写字楼市场概览金茂集团·写字楼行业及市