会计学2004中国城市房价：一个爬杆的顽皮孩子/我们关注:内容编排初步：[参考文献]（待续）第一章房地产与房地产业概论第一节房地产的基本概念一、房地产的几个基本定义土地的分类2、地产（estateinland）3、房地产(realestate)4、不动产（realestateorimmovable）5、土地、地产、房地产、不动产之间的关系二、房地产属性（二）房地产的经济属性2、房地产利用适应物价变动的缓慢性3、房地产利用的递减性和合理集约性。4、房地产权利的可分割性与权益的低流动性5、投资与消费的双重性⑴有效需求增加致使房地产供求矛盾加剧，从而引发地产价格上升进而推动房产价格上升。需求增加的因素有居民收入增加、人口增长、居住条件改善、居住水平提高等；⑵通货膨胀的影响；⑶外部经济环境条件的改善，如经开发建设使得该房地产周围公用设施更为齐全、环境更为优美等；⑷对建筑物进行的投资改造等，如室内外装修改造、更换功增加设备等。（四个原因中，前三个原因引起的价值增加，称为房地产的自然增值）6、房地产利用的外部性（三）房地产的社会属性例子：美国波士顿地区住宅价格与学生测试成绩的相关性2、房地产的美学价值绿城房产：紫桂花园范斯沃斯别墅，设计师路德维希密斯凡德罗安徽黟县：宏村3、房地产的心理效应中国古建筑小镇风情洋人的商业街第二节房地产业一、房地产业的定义2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务，主要是流通领域里活动的产业部门（王克忠，1995）。3、房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务如融资、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生产与服务两种职能的独立产业部门。（张永岳等，1998）4、房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的众多行业的产业部门。房地产行业包括房地产持产、经营、消费等各个领域的经济组织和经纪人以及种类专业技术人员，他们是互相依存、互相联系、互相提供服务的有机整体（包亚钧等，1998）。这种观点强调房地产业的内涵除了包括从事房地产经营活动外，还应加上从事房地产经营活动的各种法人单位。二、房地产业的分类三、房地产业的特征2、先导性3、关联性4、地域性5、周期性6、高风险、高回报性7、对金融业的依赖三、房地产业运行运行机制的基本架构/第三节房地产产权理论与地租理论一、房地产产权理论（一）房地产产权的涵义。著名的产权经济学家A.A.阿尔钦定义的产权：“产权是一个社会所强制实施的选择一种经济品使用的权利”。D•C•诺斯定义的产权更为深刻，他认为“产权是个人对他们所拥有的劳动、物品和服务的占有权利。占有是法律规则、组织形式、实施及其行为规范的函数，……制度框架的函数。”2、房地产产权的定义3、房地产产权制度3、房地产产权制度（续）（二）房地产权能2、占有权3、使用权4、收益权。指房地产所有者或非所有者依法获取房地产所产生的利益和权利，这是房地产所有权在经济上的实现。5、处分权。指房地产所有者或非所有者依法处置房地产的权利。处置包括出售、出租、赠予、抵押等。处分权一般由所有人行使，也可由所有人依法授权，让使用者对房地产行使部分处分权。（如土地使用权的转让，房产三证中的一证；房屋的分租转租等）6、地上权7、地役权8、租赁权9、典权。指典权人支付典价取得占有出典人的房地产并加以使用和取得收益的权利。10、抵押权。指债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保，而不转移占有债权人由此取得的担保物权。抵押权不同于典权，所有人仍能对财产继续行使占有、使用、收益与处分的权利。这样，对债权人而言，取得了对自己债权的担保，却无保管抵押物的责任，减少了风险；对社会而言，抵押人能够继续利用和改良抵押物，不影响社会财富的增加，而且还增加了商品交换的移动性。（三）房地产产权的经济意义房地产产权的经济行为表现房地产产权的经济行为表现(续)二、地租地价理论（一）城市地租地价存在的自然、经济原因（二）地租的来源：两种理论观点2、马克思主义地租论两种地租理论的公式表达：（三）城市地租地价种类阿兰索竞投地租模型公式企业愿意支付的总地租2、级差地租级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ城市级差地租Ⅱ3、绝对地租城市绝对地租4、垄断地租资料2：（四）地价理论2、地价与地租的关系3、土地价格定价模型（古典）3、土地价格定价模型（现代）第一章复习思考题