“房地产经营与管理”考试时间地点题型第一章概述什么是房地产？房地产的概念房地产的构成什么是房地产开发？房地产开发的作用《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》房地产开发特征房地产开发特征——区位特征国家规定的土地使用权最高期限是：房地产开发特征——价值特征房地产开发特征——外部特征房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。第一章概述二、房地产投资P121房地产投资房地产投资的形式房地产直接投资房地产间接投资房地产投资的风险房地产企业人员构成房地产开发程序概述房地产开发的主要阶段划分开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。1.选址意见书2.建设用地规划许可证2.建设用地规划许可证3.建设工程规划许可证4.建筑工程施工许可证4.建筑工程施工许可证第二章房地产开发用地获取城市国有土地使用权获取的方式P21一、城市国有土地使用权出让出让土地使用权的基本特征1、出让的含义包括：出让的含义包括：房地产市场分类土地使用权出让的最高期限《物权法》和2007年11月1日开始施行的《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定：2、出让土地使用权的基本类型土地公开出让的程序方式：公开（开发利用条件和要求）特点：程序规范、透明度高、公开竞争。适用范围：很广，大型开发项目和城市规划的重点发展项目，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地。方式：公开（用地条件和底价）特点：价高者得，完全市场化。适用范围：竞争性较高的房地产业、金融业、商业、旅游业——区位条件好、交通便利、土地利用较为灵活。规则：土地行政主管部门主持拍卖,首先叫底价，轮番报价，最后出最高价者得,竞买人不足三人或最高应价未达底价，终止拍卖。方式：公开竞价交易特点：规定期限（不少于10工作日）公开竞争。（四）协议出让1、含义2、取得划拨土地使用权实际上分为两种情况土地使用权划拨3、划拨土地使用权的基本特征1、含义土地使用权转让方式：2、土地使用权转让的条件“五证”第三章房地产开发项目的规划设计及其评价P31一、房地产开发项目的规划管理城市总体规划控制性详细规划控制性详细规划对地块的控制指标有：规定性指标：必须遵照的，包括：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑控制高度、建筑后退红线距离、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其其他需要配置的公共设施。指导性指标：参照执行，包括：人口容量、建筑形式、体量、色彩、风格要求，其他环境要求。嘉兴市南湖新区控制性详细规划一、房地产开发项目的规划管理一、房地产开发项目的规划管理一、房地产开发项目的规划管理建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。一、房地产开发项目的规划管理居住区规划设计的基本原则居住区分级控制规模和规划布局形式居住区用地居住区规划设计的内容居住区规划设计中的技术经济指标二、城市居住区规划二、城市居住区规划每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积或以居住区总建筑面积与居住区用地的比值表示。第四章房地产市场调查与分析P76第一节房地产市场调查根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发项目经济评价的一般程序为：第四章房地产市场调查与分析二、房地产市场调查的内容P77-79P107-110房地产投资环境调查房地产市场状况调查二、房地产市场调查的内容房地产投资环境调查房地产投资环境调查（或市场环境调查）在国家（宏观）、区域、城市（中观）、邻里（微观）的层次上进行。投资环境调查的内容主要包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面；对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要作出充分的了解和估计。项目提出和项目选址的依据。房地产市场状况调查二、房地产市场调查的内容房地产投资环境调查与预测房地产市场状况调查与预测二、房地产市场调查的内容房地产投资环境调查房地产市场状况调查供求状况：包括相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产的供求状况，尤其是竞争楼盘的调查。消费者调查、竞争者调查房地产商品的价格、租金和经营收入；房地产项目开发和经营的投资、成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。项目定位的重要依据；可以为项目经济评价提供基础数据。三、房地产市场调查的步骤P78-80（一）确定问题和调查目标（二）制定调查计划（三）收集信息（四）分析信息（五）提交调查报告（一）确定问题和调查目标因果性调查找出事情的原