目录一、宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)与城市发展；二、东莞地产市场发展态势；三、兄弟镇区发展历程分析；四、茶山中心区未来发展建议；第一部分东莞市宏观经济发展(fāzhǎn)态势一、综合实力持续增强，经济(jīngjì)增长势头强劲2、城市品位显著提升，东莞获得多项殊荣：中国综合实力百强城市中国最具经济活力城市中国优秀旅游城市全国科技进步先进(xiānjìn)市国家电子信息产业基地通过创建“国家卫生城市”的国家考核东莞在国内外的知名度迅速提高，制造业名城、生态绿城和文化新城的形象深入人心。四、宏观调控(hónꞬꞬuāndiàokònꞬ)下东莞的房地产五、东莞宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)与房地产发展：//近期指导思想：构建“莞城—同沙—松山湖”三位一体主城区。近期空间发展方向：1、主要的城市空间发展方向是向南，即以新城市中心为核心的南部地区是主要建设地区。2、次要的空间发展方向是向东和向西，向东是东城组团的进一步发展和沿松山湖大道(dàdào)沿线组团，向西是近年万江组团城市化的延续。近期重点建设地区分为三类功能片区：中央商务区、东城中心(zhōngxīn)区、万江中心(zhōngxīn)区、南城高新区为综合商务类功能片区。中央生活区、中心(zhōngxīn)东片区为生活居住类功能片区。运河两岸地区为商居混合类功能片区。第二部分(bùfen)东莞房地产市场分析1、房地产开发投资得到有效控制；随着城市化进程的加快，2004年全年房地产投资达到93亿多元，比上年增长70.3%。2005年上半年完成投资54.18亿元，同比增长48.8%,但投资增速同比下降46.95%，明显回落,政策的调控效应开始显现。2、住宅投资是拉动(lādònɡ)房地产增长的主要原因；住宅投资占主要部分，达43.19亿元，同比增长50.4%，占总投资额79.92%，与04年同期平稳增长，办公楼和商业地产分别同比回落。3、房地产占固定资产投资比例趋于合理；05年上半年东莞全社会固定资产投资224亿元，房地产占24%，同比减少17%，去年年中达到41%，自去年下半年开始，宏观调控的影响(yǐngxiǎng)逐渐显现，房地产投资比重下降，指标回到警戒线内。4、自筹自己比例提高10%，开发商资金吃紧，投资风险下降；上半年资金来源62.6亿元，其中自筹资金26.9亿元，贷款8.9亿元，定金及预付款21.1亿元，外资0.2亿元，其他资金5.5亿元。与去年同期相比，自筹资金比例提高10%，贷款、定金及预付款分别下降了5.6%、4.7%。面临宏观调控的压力，开发商资金吃紧导致05年上半年新项目迟迟没有开工，新推盘量减少，旧盘唱主角。投资风险系数（非自筹资金/总投资）在05年上半年较去年同期下降10%，风险系数为0.57%二、施工、竣工面积趋势(qūshì)分析1、住宅(zhùzhái)增幅五成，非住宅(zhùzhái)下降三成；05年上半年住宅(zhùzhái)销售面积达到89.09，同比增长51%，非住宅(zhùzhái)商品房销售面积30.29万平米，同比下降33%。商品房销售2、非住宅物业空置面积急速上升；非住宅物业待销面积大幅度增加，高达22.79倍，而滞销和积压面积同比增长39.94%，总体空置有高达78.14%的增长，未来市场压力会进一步加大，竞争进一步加剧。反映在非住宅销售的二级市场上，写字楼销售不畅，价格处于僵持状态，总的开发量已经(yǐjing)在透支未来的城市需求。商业地产在前一阶段的“热度”之后目前处于降温阶段，市场在消化存量，由于竞争过度，商业项目的返租式销售普遍难以坚持。大型商业的运营隐忧已现。第三部分周边(zhōubiān)镇区发展历程分析解析(jiěxī)石龙重点中心城镇之一面积(miànjī)13.83平方公里，常住人口约6.82万人，外来工作人口约7.23万人，另外有海外的华侨和港澳同胞有2万多人。单位面积(miànjī)承载人口东莞最高。主要(zhǔyào)景观节点绿化(lǜhuà)路中大型(dàxíng)集中式商业专业(zhuānyè)市场每年的GDP保持(bǎochí)稳步增长，增长率稳定在12-20%，说明目前石龙镇的经济发展非常强劲。为解决发展的后劲问题，石龙不得不突破行政区划的限制，广泛与周边地区的惠州、增城(zēnꞬchénꞬ)、韶关等地合作。项目名称项目名称新城区商业综述：基本评价(píngjià)—遗憾无亮点！石龙(shílónꞬ)给我们的启示再看看(kànkàn)大朗：成功原因(yuányīn)分析：三、用预设(yùshè)的人流培育未来商业氛围四、业态(yètài)组合极具拉动能力；第四部分茶山镇(shānz