会计学2经济环境：国内经济总体(zǒngtǐ)上是平稳的经济环境：温和通胀(tōnɡzhànɡ)已成趋势政策(zhèngcè)环境：增加流动性三度下调存款准备金率政策环境(huánjìng)：连续下调银行利率（非对称降息）旨在稳定经济发展政策环境：坚持限购等调控政策不动摇促进房价合理(hélǐ)回归政策效应：房地产调控(diàokònɡ)初显成效重点城市房价增速回调政策(zhèngcè)效应：房地产调控影响大户型产品市场广州楼市：年初(niánchū)开始量调，新政后旺季不再广州楼市：价格显波动，总体(zǒngtǐ)呈上升趋势1213花都区位：珠三角通往全国的咽喉(yānhóu)，肩负广州“北优”重任花都发展战略：三大任务(rènwu)，四大产业，一主三副产业结构：第二产业占主导，第三产业(dìsānchǎnyè)快速发展人口情况：产业集聚将带动人口集聚住房(zhùfáng)需求有望放大交通(jiāotōng)情况：城际路网四通八达，但公共交通(jiāotōng)系统相对落后花都房地产市场(shìchǎng)：近年来市场(shìchǎng)供应波动大房地产市场(shìchǎng)：近年来销售量大，市场(shìchǎng)需求保持稳定房地产市场(shìchǎng)：近年来住宅均价持续攀升房地产市场：受政策影响(yǐngxiǎng)，供求显波动花都发展历程(lìchéng)及规划将为项目提供怎样的发展背景25区位情况(qíngkuàng)：地理位置优越，“北优”战略强化区位优势发展走向：中心镇区向外辐射，皮具(píjù)皮革龙头产业支撑区域规划(guīhuà)布局：三心两轴规划(guīhuà)布局：五大组团3031商业现状：皮具(píjù)皮革专业市场聚集专业(zhuānyè)市场现状(xiànzhuàng)分析35元/㎡区域市场：房价洼地，波动(bōdòng)明显主要(zhǔyào)项目分析百合(bǎihé)雅园百合(bǎihé)雅园万虹御苑(yùyuàn)万虹御苑(yùyuàn)雅居乐·领会(lǐnɡhuì)网签套数：网签面积：商铺套数：商铺面积：主力户型：均价：网签均价：狮城国际(guójì)4月下旬推出新一期（二期）小高层住宅。近一个月共网签12套住宅，成交面积为1356㎡，销售速度理想。一期基本售罄。目前狮岭镇最大的洋房楼盘。生活配套逐渐完善。位于狮岭镇中心入口——狮岭大道东，交通便利。产品户型兼顾投资客、首次置业者及改善型客户。尚文轩开卖一年。近一个月内共网签2套住宅，网签面积为195㎡，现有17套未售。去货速度较慢，曾有3个月无成交记录。楼盘位于联合村，小区的周边配套能够满足一般的生活需求。小区远离闹市，环境相对比较安静，适宜居住。但居民出行较为不便。区域市场楼盘对本(duìběn)项目的启示发展背景：与广州市相连的路网建设是区域居住及投资物业得以发展的重要因素；市场氛围：周边开发项目渐增，大型品牌发展商进驻，板块市场有待形成；客户状况：来自广州市区、狮岭本地客群是目前区域的主流置业人群；项目竞争：区域市场竞争氛围渐浓，受生活环境所限，以方便的交通网路及齐全的配套更能赢得(yíngdé)客户的购买。区域整体产品质素普遍一般，总价较低。52项目地块分析(fēnxī)（住宅部分）项目地块(dìkuài)优劣势分析（商业部分）项目定位(dìngwèi)思路：精品创造优势客户群分析(fēnxī)客户(kèhù)定位风格(fēnggé)建议：/产品线定位建议：总价(zǒnɡjià)低，户型小为主地块周边在售项目均推出商住楼形式的产品——一至两层的住宅楼下沿街商铺或外围沿街商铺（商铺占1%～4%），住宅4100～5000元/㎡，商铺8000～9000元/㎡、50～60元/㎡·月，销售进度相对理想，商铺空置率约35%。狮岭镇内皮革皮具行业竞争激烈，但成功的专业市场少之又少。建议项目规避自身规划、地理(dìlǐ)等方面的劣势，参照目前市场上主流的一般商住楼形式，划拨适量面积作商业生活配套，提高项目整体素质。感谢您的观看(guānkàn)。内容(nèiróng)总结