适用范围：①新开发土地；②土地市场欠发育，交易案例少的地区；③工业用地；④特殊性土地特点：1）成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用；2）是估算土地成本价格的一种途径。第一节成本逼近法概述原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费和土地开发费）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（税费和土地增值收益），从而求得地价。估价步骤第二节成本逼近法估价方法1.通过征用农村集体土地土地取得费包括征地费用和相关税费。征地费用包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。2.通过城市房屋拆迁取得土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。3.通过从市场取得土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格。二、土地开发费计算土地开发费，必须准确确定土地开发程度（1）准确区分宗地内外开发程度：由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。（2）红线内外开发程度不一致现象。A、红线外开发程度比红线内低：B、红线外开发程度比红线内高：C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的三、利息的计算估算利息必须把握的几点四、利润的计算土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额。成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益.土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价的比例,或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例,一般为10－30％。土地增值收益＝（土地取得费+土地开发费+税费＋利息＋利润）*土地增值收益率注意：实际操作中，如土地增值收益采用当地出让金标准，由于出让金标准多为宗地最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不一致，须进行使用年期的修正。六、土地价格的修正与确定是否进行年期修正要具体分析：(1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；(2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。(3)当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。3．如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式如下：可出让土地的平均单价＝土地总平均单价/可出让土地比率可出让土地比率=可出让土地面积/总土地面积第三节成本逼近法的应用某开发区征用土地总面积5k㎡，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5k㎡。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000㎡。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/k㎡，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。1.计算土地取得费(4.5+1.5)×108÷(5×106)＝120(元／㎡)2.计算土地开发费(2.0×108)÷(1×106)＝200(元／㎡)3.计算投资利息120×[(1+0.1)2-1]+200×40％[(1+0.1)1.5-1]+200×60％×[(1+0.1)0.5-1]＝25.20+12.30+5.86＝43.36(元／㎡)6．计算土地价格土地价格＝土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益＝120+200+43.36+64+85.47＝512.83(元／㎡)8．进行土地使用权年期修正以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732.61×[1-1／(1+0.07)50]＝707.74(元／㎡)常见难点与问题1.某块工业用地，土地取得费为200元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费为300元/平方米，利息为21.24元/平方米，利润率为10%，则土地投资利润为（）元/平方米2.某中介机构评估一块工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费50元/平方米，土地开发费为